משכנתא לעצמאים היא אותה משכנתא בדיוק, עם אותם כללים של בנק ישראל. מה שמשתנה הוא הדרך שבה הבנק בודק את ההכנסה. לשכיר יש תלוש, ולעצמאי יש דוחות, שומות והכנסה שעולה ויורדת. לכן עצמאים רבים מרגישים שהבנק מקשה עליהם, כשבפועל הוא פשוט צריך לראות את התמונה בצורה אחרת. לקוחות מתל אביב ימצאו דגשים נוספים, כמו שווי נכס גבוה והכנסה ממקורות שונים, במשכנתא והלוואות בתל אביב.
במדריך הזה נסביר איך הבנק מחשב הכנסה של עצמאי, אילו מסמכים צריך, מה מקשה על האישור, ואיך מתכוננים כך שהבקשה תיראה טוב כבר מההתחלה. אם אתם בתחילת הדרך, כדאי לקרוא קודם את המדריך איך לקחת משכנתא.
מה שונה אצל עצמאים
הכללים הבסיסיים זהים: אחוז המימון המקסימלי, יחס ההחזר המותר ודרישת ההון העצמי. ההבדל הוא שאצל שכיר הבנק רואה הכנסה קבועה בכל חודש, ואצל עצמאי הוא צריך להעריך כמה הכנסה תהיה גם בשנים הבאות. כדי לעשות את זה הוא מסתכל אחורה, על כמה שנים של דוחות.
איך הבנק מחשב את ההכנסה
הבנק מתבסס בעיקר על ההכנסה החייבת במס, כפי שמופיעה בשומות ובדוחות השנתיים. לא המחזור, ולא מה שנכנס לחשבון. ברוב המקרים מחושב ממוצע של כמה שנים, ולפעמים הבנק משקלל גם את המגמה: הכנסה שעולה משנה לשנה נראית טוב יותר מהכנסה שיורדת.
למה זה חשוב
מההכנסה הזו נגזר יחס ההחזר, ומיחס ההחזר נגזר גובה המשכנתא. הכנסה מדווחת נמוכה יותר אומרת החזר חודשי מותר נמוך יותר, ולכן גם משכנתא קטנה יותר. איך החישוב עובד בפועל, הסברנו בכמה משכנתא אפשר לקבל.
אילו מסמכים צריך
- שומות מס ודוחות שנתיים של השנים האחרונות.
- אישור רואה חשבון על ההכנסה בשנה הנוכחית, שעוד לא דווחה.
- דפי חשבון של החשבון העסקי ושל החשבון הפרטי.
- אישור על ניהול ספרים ופתיחת תיק.
- אם יש חברה: דוחות כספיים של החברה ופירוט המשכורת או הדיבידנד שאתם מושכים ממנה.
כל בנק מגדיר רשימה משלו, ובקשה שמגיעה עם כל המסמכים מסודרים חוסכת שבועות.
מה מקשה על האישור
| המצב | למה הבנק נזהר | מה אפשר לעשות |
|---|---|---|
| עסק חדש, פחות משנתיים | אין מספיק היסטוריה כדי להעריך הכנסה | להציג ניסיון קודם בתחום, אישור רואה חשבון והכנסה של בן הזוג |
| הכנסה מדווחת נמוכה | הוצאות מוכרות מקטינות את ההכנסה שהבנק רואה | לתכנן מראש עם רואה החשבון את הדוחות של השנים לפני הרכישה |
| הכנסה לא יציבה | שנה חזקה ושנה חלשה מורידות את הממוצע | להראות מגמה ולהסביר את השנה החלשה במסמך מסודר |
| ערבוב בין העסק לבית | קשה לבנק להבין מה שייך למה | להפריד חשבונות כמה חודשים לפני ההגשה |
| חובות של העסק | הם נכנסים לחישוב יחס ההחזר | לסדר או לאחד אותם לפני הבקשה |
איך מתכוננים
1. בודקים איך הבנק יראה אתכם
לפני שפונים, מחשבים את ההכנסה כמו שהבנק יחשב אותה: לפי השומות, בממוצע. ממנה מחשבים יחס החזר, ובודקים במחשבון ההחזר החודשי איזה החזר זה אומר.
2. מסדרים את החשבונות
כמה חודשים בלי חריגות, בלי החזרות ועם הפרדה ברורה בין עסקי לפרטי עושים הבדל גדול. הבנק רואה את דפי החשבון, ולא רק את הדוחות.
3. מוציאים אישור עקרוני מכמה בנקים
בנקים שונים מחשבים הכנסה של עצמאי בצורה קצת שונה. אישור עקרוני מכמה בנקים מראה איפה אתם עומדים ומאפשר להשוות.
4. בונים תמהיל שמתאים להכנסה משתנה
מי שההכנסה שלו לא קבועה צריך מרווח ביטחון. לפעמים נכון לבחור החזר חודשי נמוך יותר, עם אפשרות להקדים פירעון בשנים טובות. על בניית המסלולים כתבנו בתמהיל משכנתא.
ואם צריך הלוואה ולא משכנתא
לפעמים הצורך הוא הלוואה פרטית, למשל להשלמת הון עצמי או לשיפוץ. על מה שהבנק בודק אצל עצמאי במקרה כזה, ראו הלוואה לעצמאים. ואם חסר הון עצמי, ריכזנו את האפשרויות במשכנתא ללא הון עצמי.
דוגמה
דוגמה להמחשה בלבד. יעל מעצבת גרפית עצמאית כבר חמש שנים. המחזור שלה גבוה, אבל אחרי הוצאות מוכרות ההכנסה החייבת בדוחות נמוכה יותר, ושנה אחת הייתה חלשה במיוחד. בבנק הראשון קיבלה אישור לסכום נמוך ממה שתכננה. היא אספה את כל השומות, צירפה אישור רואה חשבון על השנה הנוכחית, הסבירה בכתב את השנה החלשה, ופנתה לשני בנקים נוספים. אחד מהם חישב את הממוצע עם דגש על המגמה, ואישר סכום שהתאים לדירה שרצתה.
מונחים כמו יחס החזר, אחוז מימון והון עצמי מוסברים במילון המונחים הפיננסיים.
שאלות נפוצות
האם עצמאי יכול לקבל משכנתא כמו שכיר?
כן. הכללים של בנק ישראל על אחוז המימון ויחס ההחזר זהים לשכירים ולעצמאים. ההבדל הוא באופן שבו הבנק מחשב את ההכנסה: אצל שכיר לפי תלושים, ואצל עצמאי לפי דוחות שנתיים ושומות מס, ולכן התהליך דורש יותר הכנה.
אילו מסמכים עצמאי צריך להגיש לבנק?
בדרך כלל שומות מס ודוחות שנתיים של השנים האחרונות, אישור רואה חשבון על ההכנסה בשנה השוטפת, דפי חשבון של החשבון העסקי והפרטי, ואישור על ניהול ספרים. כל בנק מגדיר רשימה משלו, ולכן כדאי לבקש אותה מראש.
איך הבנק מחשב הכנסה של עצמאי?
הבנק מסתכל בעיקר על ההכנסה החייבת במס לפי השומות, ולא על המחזור. לרוב מחשבים ממוצע של כמה שנים, כך ששנה חזקה אחת לא תמיד מספיקה, ושנה חלשה יכולה להוריד את הממוצע.
עצמאי חדש יכול לקבל משכנתא?
זה קשה יותר, כי אין עדיין היסטוריה של דוחות. לפעמים בנק יתחשב בניסיון קודם באותו תחום כשכיר, באישור רואה חשבון ובהכנסה של בן או בת הזוג. במקרים כאלה חשוב במיוחד לבדוק כמה בנקים.
האם הוצאות מוכרות פוגעות בסיכוי לקבל משכנתא?
הן יכולות. הוצאות מוכרות מקטינות את ההכנסה החייבת, וזו ההכנסה שהבנק רואה. מי שמתכנן לקנות דירה בשנים הקרובות כדאי שידבר עם רואה החשבון שלו גם על ההשפעה של הדוחות על המשכנתא.
איך המרכז הישראלי לפיננסים יכול לעזור?
אנחנו עוברים איתכם על הדוחות, מחשבים איך הבנק יראה את ההכנסה, ובונים תיק מסודר לפני שפונים לבנקים. הבדיקה הראשונה ללא עלות, והתשלום הוא רק בהצלחה.
