אישור עקרוני למשכנתא – מה הוא באמת מבטיח ולמה חשוב להוציא אותו לפני רכישת דירה?
מצאתם דירה שמתאימה לכם, המחיר מסתדר עם התקציב וכבר התחלתם לדבר עם המוכר על חתימת חוזה. אבל רגע לפני שמתחייבים לעסקה, יש שאלה אחת שחשוב מאוד לקבל עליה תשובה: האם הבנק בכלל מוכן לתת לכם את המשכנתא שאתם צריכים?
כאן נכנס לתמונה אישור עקרוני למשכנתא. מדובר באחד השלבים החשובים בתהליך רכישת דירה, אבל גם באחד השלבים שלא מעט רוכשים מפרשים בצורה לא נכונה.
אנשים רבים מרגישים שברגע שקיבלו אישור עקרוני, המשכנתא כבר נמצאת בכיס שלהם. בפועל, המציאות מעט מורכבת יותר.
אישור עקרוני הוא צעד משמעותי בדרך לקבלת משכנתא, אבל הוא לא אומר שהבנק יעביר את הכסף בכל מצב.
בואו נעשה סדר ונבין מה האישור באמת אומר, איך מוציאים אותו, לכמה זמן הוא תקף ומה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה רכישה.
מה זה אישור עקרוני למשכנתא?
אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך רשמי שבו הבנק מציג את הצעת המשכנתא שאושרה באופן ראשוני, על בסיס הנתונים שמסר מבקש ההלוואה.
במסגרת הבקשה הבנק בוחן פרטים כמו ההכנסות שלכם, ההתחייבויות החודשיות, ההון העצמי, סכום המשכנתא המבוקש ופרטי הנכס.
האישור מפרט את תנאי ההלוואה המוצעים, לרבות מסלולי המשכנתא, הריביות וההחזרים הצפויים.
המטרה היא לתת לכם תמונה ראשונית וברורה לגבי אפשרויות המימון שלכם, עוד לפני שאתם מתקדמים לשלבים המחייבים של רכישת הדירה.
עם זאת, חשוב להבין שהאישור מבוסס על מידע ראשוני. בהמשך התהליך הבנק עשוי לדרוש מסמכים, לבדוק את מצב האשראי שלכם, לבצע הערכת שמאי ולוודא שכל הנתונים תואמים למה שהצהרתם.
האם אישור עקרוני למשכנתא מחייב את הבנק?
זאת אולי השאלה החשובה ביותר בכל התהליך.
האישור העקרוני מחייב את הבנק לתנאים שהציע בתקופת התוקף של האישור, בכפוף לאימות הנתונים ולהתקיימות התנאים שנקבעו בו.
כלומר, לא מדובר במסמך חסר משמעות, אבל גם לא בהתחייבות בלתי מותנית להעברת הכסף.
נניח שהצהרתם על הכנסה חודשית מסוימת, אבל במהלך בדיקת המסמכים מתברר שההכנסה נמוכה יותר. לחלופין, מתגלה שיש לכם הלוואה נוספת שלא הופיעה בבקשה.
במקרים כאלה הבנק עשוי לבחון מחדש את אישור המשכנתא ואת יכולת ההחזר שלכם.
אותו הדבר יכול לקרות גם כאשר שמאות הנכס מצביעה על שווי נמוך מהצפוי, דבר שמשפיע על שיעור המימון שהבנק יכול לאשר.
לכן חשוב מאוד למסור נתונים מדויקים כבר בשלב הבקשה ולא להסתמך על אישור ראשוני כאילו העסקה כבר הושלמה.
האם אפשר לחתום על חוזה רכישת דירה עם אישור עקרוני?
אפשר להתקדם בתהליך הרכישה לאחר קבלת אישור עקרוני, אבל חשוב להבין את הסיכונים לפני שמתחייבים בחוזה.
ניקח דוגמה פשוטה.
מצאתם דירה במחיר של 2 מיליון שקלים. יש לכם הון עצמי של 600 אלף שקלים, ואת היתרה אתם מתכננים לממן באמצעות משכנתא של 1.4 מיליון שקלים.
קיבלתם אישור עקרוני מהבנק, חתמתם על החוזה והתחייבתם להעביר למוכר את הכסף במועדים שנקבעו.
אבל בשלב מתקדם יותר, לאחר בדיקת הנתונים או הנכס, מתברר שהבנק מוכן לאשר סכום נמוך יותר.
פתאום נוצר פער בין סכום המשכנתא שתכננתם לקבל לבין הסכום שאתם צריכים להעביר למוכר.
הבעיה היא שההתחייבות שלכם כלפי המוכר לא נעלמת רק משום שהבנק לא אישר את מלוא המימון.
זאת בדיוק הסיבה שאנחנו ממליצים לבצע בדיקת מימון יסודית לפני חתימה על חוזה, לבדוק את ההון העצמי הנדרש, להבין אילו תנאים עדיין לא הושלמו ולהיעזר בעורך דין שמלווה את העסקה.
למידע נוסף על תהליך קבלת המימון, קראו על משכנתא חדשה.
איך מוציאים אישור עקרוני למשכנתא?
בעבר היה מקובל להגיע לסניף הבנק, לקבוע פגישה עם בנקאי משכנתאות ולהתחיל את התהליך באופן פרונטלי.
היום המצב שונה.
ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא באופן מקוון, באמצעות האתר או הערוצים הדיגיטליים של הבנק, בלי להגיע פיזית לסניף.
בדרך כלל תתבקשו למסור מידע על ההכנסות שלכם, המצב התעסוקתי, ההתחייבויות הקיימות, ההון העצמי וסכום המשכנתא שאתם מבקשים.
בהתאם להנחיות בנק ישראל, הבנק נדרש להשיב לבקשה בתוך חמישה ימי עסקים, ובמקרים חריגים בתוך שבעה ימי עסקים.
עם זאת, קבלת האישור היא רק שלב ראשון. בהמשך ייתכן שתידרשו להציג תלושי שכר, דפי חשבון, מסמכי נכס ואסמכתאות נוספות.
האם כדאי להוציא אישור עקרוני מכמה בנקים?
בהחלט כדאי לבחון יותר מהצעה אחת.
אותם נתונים פיננסיים יכולים להוביל להצעות שונות בבנקים שונים, בהתאם למדיניות האשראי, למסלולי המשכנתא ולתנאים שכל בנק מוכן להציע.
השוואת אישורים עקרוניים בין כמה בנקים יכולה לעזור לכם להבין האם ההצעה שקיבלתם באמת מתאימה לכם.
חשוב רק לבצע השוואה נכונה של כלל התנאים, ולא להתמקד בריבית בודדת או בהחזר החודשי הראשון בלבד.
לכמה זמן תקף אישור עקרוני למשכנתא?
תוקף אישור עקרוני למשכנתא הוא 24 ימים ממועד הפקתו.
במהלך התקופה הזאת הבנק מחויב לתנאים שהציג באישור, בתנאי שהנתונים שמסרתם אומתו ושהתקיימו יתר התנאים הרלוונטיים.
חשוב לדעת ששינויים בריבית בנק ישראל עשויים להשפיע על מסלולים המבוססים על ריבית הפריים, בהתאם למרווח שנקבע באישור.
אם חלפו 24 ימים ועדיין לא התקדמתם בתהליך, ייתכן שתצטרכו לבקש אישור מעודכן.
לכן כדאי לתכנן נכון את לוחות הזמנים, במיוחד אם אתם נמצאים במשא ומתן על דירה או עומדים לקראת חתימת חוזה.
למידע נוסף על תוקף האישור והשוואת הצעות, ניתן לעיין במדריך בנק ישראל למשכנתאות.
מה מופיע באישור העקרוני למשכנתא?
אחד השינויים החשובים בשנים האחרונות הוא המבנה האחיד של האישור העקרוני, שנועד לאפשר השוואה ברורה יותר בין הצעות הבנקים.
האישור כולל מידע על סכום ההלוואה, תקופת המשכנתא ותמהילי המימון המוצעים.
בנוסף, מופיעים בו נתונים חשובים כמו הריבית הכוללת החזויה, ההחזר החודשי הראשון, ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות וסך התשלומים החזוי לאורך תקופת ההלוואה.
למה זה חשוב?
כי החזר חודשי נמוך בתחילת הדרך לא בהכרח אומר שהמשכנתא זולה או מתאימה יותר.
לדוגמה, מסלול שכולל ריבית משתנה או הצמדה למדד עשוי להיות מושפע משינויים במשק במהלך השנים.
לכן לפני שאתם בוחרים הצעה, חשוב לבדוק לא רק כמה תשלמו בחודש הראשון, אלא גם כיצד ההחזרים עשויים להשתנות ומה תהיה העלות הכוללת של המשכנתא.
איך דירוג אשראי והלוואות קיימות משפיעים על קבלת אישור עקרוני?
לפני שהבנק מאשר משכנתא, הוא רוצה להבין האם תוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים לאורך זמן.
לצורך כך הוא בוחן את ההכנסות שלכם, את ההתחייבויות הקיימות ואת ההתנהלות הפיננסית שלכם.
נניח שמשק בית מכניס 18,000 שקלים נטו בחודש, אבל כבר מחזיר 4,000 שקלים על הלוואות צרכניות ורכב.
ההתחייבויות האלה עשויות להשפיע על יכולת ההחזר שהבנק יחשב ועל סכום המשכנתא שהוא יהיה מוכן להציע.
גם היסטוריית האשראי משחקת תפקיד. פיגורים בתשלומים, החזרי חיובים או בעיות אשראי קודמות עשויים להקשות על קבלת אישור או להשפיע על תנאי המימון.
במקרים מסוימים, דווקא לפני שמגישים בקשה למשכנתא, כדאי לבדוק את מצב ההתחייבויות הקיים ולבחון האם ניתן לשפר את ההתנהלות הכלכלית.
חשוב להבין שלא כל בעיית אשראי מובילה אוטומטית לסירוב, אבל גם לא כל בקשה תאושר. הבנק בוחן את מכלול הנתונים ואת רמת הסיכון.
אם יש לכם כמה התחייבויות חודשיות, כדאי להכיר גם את האפשרויות של איחוד הלוואות ולבדוק האם הן מתאימות למצבכם.
מה עושים אם הבנק מסרב לתת אישור עקרוני?
קבלת תשובה שלילית מהבנק יכולה להיות מתסכלת, במיוחד אם כבר מצאתם דירה שאתם מעוניינים לרכוש.
אבל לפני שמגישים בקשות נוספות, כדאי להבין מה הוביל לסירוב.
ייתכן שהבעיה קשורה להכנסות, להיקף ההתחייבויות, להון העצמי, להיסטוריית האשראי או למאפיינים של העסקה עצמה.
במקרים מסוימים אפשר לבחון פתרונות שונים, לשנות את מבנה המימון או להגיש בקשה נוספת לאחר טיפול בגורם שהקשה על קבלת האישור.
עם זאת, חשוב לא להתחייב לרכישת נכס מתוך הנחה שבוודאות יימצא מימון חלופי.
הצעד הנכון הוא להבין קודם כל את סיבת הסירוב, לבחון את האפשרויות בצורה אחראית ורק לאחר מכן להחליט כיצד להתקדם.
תוכלו לקרוא בהרחבה על פתרונות לאחר סירוב מהבנק ועל האפשרויות שכדאי לבחון לפני שמגישים בקשה נוספת.
6 דברים שכדאי לעשות לפני שמתחייבים למשכנתא
1. להוציא אישור עקרוני בשלב מוקדם.
אל תחכו לרגע שבו כבר יש חוזה מוכן לחתימה. ככל שתבדקו את אפשרויות המימון מוקדם יותר, כך תוכלו לקבל החלטות עם פחות הפתעות.
2. למסור לבנק נתונים מדויקים.
הכנסות, הלוואות, מסגרות אשראי והתחייבויות נוספות — חשוב להציג את המצב הפיננסי האמיתי.
3. לבדוק שההון העצמי מספיק.
מעבר למחיר הדירה, יש להביא בחשבון גם הוצאות נלוות כמו עורך דין, תיווך ככל שרלוונטי, שמאות והוצאות נוספות.
4. להשוות הצעות מכמה בנקים.
הבדלים בתמהיל המשכנתא, בריביות ובתנאים עשויים להשפיע על העלות הכוללת של ההלוואה.
5. לבדוק את ההחזר החודשי גם לטווח הארוך.
משכנתא היא התחייבות לשנים רבות. חשוב להבין כיצד שינויים בריבית, במדד ובהכנסות שלכם עשויים להשפיע על ההחזרים.
6. להבין מה עדיין חסר עד לקבלת המשכנתא בפועל.
אישור עקרוני אינו מחליף השלמת בדיקות, המצאת מסמכים, בדיקת הנכס והשלמת יתר הדרישות של הבנק.
שאלות נפוצות על אישור עקרוני למשכנתא
כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני למשכנתא?
בהתאם להנחיות בנק ישראל, הבנק נדרש להשיב לבקשה בתוך חמישה ימי עסקים, ובמקרים חריגים בתוך שבעה ימי עסקים.
האם אישור עקרוני מבטיח שאקבל את המשכנתא?
לא באופן בלתי מותנה. האישור מחייב את הבנק לתנאים שהציע במהלך תקופת תוקפו, בכפוף לאימות הנתונים ולתנאים שנקבעו בו.
האם אפשר לקבל אישור עקרוני ללא נכס מסוים?
אפשר לבצע בדיקות מימון ראשוניות גם לפני בחירת דירה ספציפית. עם זאת, קבלת המשכנתא בפועל כפופה גם לבדיקת הנכס, ולכן חשוב לוודא מול הבנק אילו פרטים נדרשים לאישור ובאילו תנאים הוא ניתן.
האם אישור עקרוני עולה כסף?
בדרך כלל ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני ללא תשלום. בהמשך תהליך המשכנתא עשויות להיות עלויות נוספות, כגון שמאות, רישומים ועמלות רלוונטיות.
האם אפשר לקבל אישור עקרוני עם הלוואות קיימות?
כן, עצם קיומן של הלוואות נוספות אינו מונע בהכרח קבלת אישור. הבנק יבחן את היקף ההתחייבויות ביחס להכנסות, לצד שאר נתוני הבקשה.
לסיכום: לפני שחותמים על משכנתא, חשוב להבין מה באמת אישרו לכם
אישור עקרוני למשכנתא הוא כלי חשוב בתהליך רכישת דירה. הוא מאפשר להבין אילו אפשרויות מימון עומדות בפניכם, לבחון את התנאים שהבנק מציע ולהתקדם בתהליך בצורה מסודרת.
אבל אישור עקרוני הוא לא סוף הדרך.
לפני שמתחייבים למשכנתא לשנים רבות, חשוב לבדוק את תנאי ההלוואה, את יכולת ההחזר, את ההון העצמי ואת כל התנאים שעדיין נדרשים להשלמת המימון.
במרכז הישראלי לפיננסים אנחנו מסייעים ללקוחות לבחון את אפשרויות המשכנתא, להבין את הצעות הבנקים ולבנות תמהיל מימון שמתאים לצרכים וליכולת הכלכלית שלהם.
המטרה שלנו היא לא רק לעזור לכם להגיע לאישור, אלא לוודא שאתם מבינים את ההתחייבות שאתם לוקחים ואת האפשרויות שעומדות בפניכם.
מתכננים לרכוש דירה ורוצים לבדוק את אפשרויות המימון שלכם? השאירו פרטים לבדיקת התאמה ראשונית ללא עלות.
האם מסך המראה "אישור עקרוני למשכנתא" למתן הלוואת משכנתא, מחייב את הבנק להעמיד הלוואה?
אחת הנקודות החשובות ביותר בתחילת תהליך של רכישת דירה היא , קבלת אישור עקרוני מהבנק על קבלת כספי משכנתא .
אין המושג אומר ולא מתחייב על ריבית המשכנתא שתקבלו ולא על תמהיל המשכנתא שלכם ,אבל הדבר החשוב ביותר בתחילת התהליך (כמובן למי שמתכנן לקחת משכנתא ) הוא להבין קודם כל שהבנק אומר לכם "כן" לקבלת משכנתא באופן כללי .
רוכש דירה אשר מתכוון לקבל מהבנק הלוואה בנקאית מובטחת משכנתא על מנת לממן את רכישת הדירה חשוב שיקדים ויברר אצל הבנק האם יסכים להעמיד לו את ההלוואה המבוקשת, ויבקש "אישור עקרוני למשכנתא".
האם מספיק לקבל "אישור עקרוני למשכנתא" ? במילים אחרות , האם על סמך המסמך שנקרא "אישור עקרוני למשכנתא" אני יכול להסתמך ולהיתקשר בחוזה רכישה ואף להתחייב כלפי המוכר על לוח התשלומים?
ההגדרה "אישור עקרוני למשכנתא"
בהוראות בנק ישראל – "נהלים למתן הלוואות לדיור" נקבע, כי על מנת לאפשר השוואת ריביות בין הבנקים השונים, יפיק הבנק, לבקשת לקוח, טופס אישור עקרוני ובו הצעה לשיעור הריבית להלוואה.
אישור זה ניתן על בסיס מידע שמוסר הלקוח, מבלי שהוא נדרש להמציא מסמכים וההצעה בו תקפה למשך מספר ימים בהם נדרש הלקוח להמציא מסמכים לבנק.
האם אישור עקרוני מחייב את הבנק?
בפסק דין מסוים ,נתן הבנק אישור עקרוני למשכנתא, אותו סייג בין השאר בכך שהוא ניתן על סמך נתונים שנמסרו על ידי התובעים, כי הוא כפוף לבדיקת האישורים שיומצאו, ובכך שלא יתגלו נתונים המטילים ספק באשר ליכולת התובעים לעמוד בהחזרי המשכנתא.
בהסתמך על האישור העקרוני האמור התקשרו התובעים בחוזה לרכישת דירה. אולם כאשר התובעים ביקשו את ההלוואה נתקלו בסירוב הבנק אשר חשש מיכולת ההחזר שלהם.עקב סירוב זה לא יכלו התובעים לעמוד בתנאי החוזה, והוא בוטל ע"י המוכרים.
התובעים, אשר חתמו על הסכם הרכישה בהסתמך על אישור הבנק, תבעו מהבנק את הנזק שנגרם להם עקב חזרתו מהאישור. הבנק טען כי האישור העקרוני כפוף לבדיקת יכולת ההחזר כאמור בהסתייגויות שבו .בית המשפט דחה את טענתו של הבנק כי בבקשתם להפקת אישור עקרוני הצהירו התובעים שאין להם בעיות אשראי, מאחר שלא הוכח כי חתמו על מסמך שכזה.
השאלה שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם הבנק יצא ידי חובתו להזהיר את התובעים בטרם חתמו על ההסכם לרכישת הדירה בדבר אופיו המוגבל של ה"אישור עקרוני למשכנתא"?
בית המשפט קבע כי הבנק יכול וצריך היה לצפות כי האישור העקרוני ישמש את התובעים לצורך חתימה על הסכם לרכישת דירה, ומשום כך היה על הבנק לדייק במצג, שלא תישמע מהכותרת שלו רמיזה ל"אישור". אפשר היה לדייק יותר בכותרת המסמך באופן שישקף את המהות האמיתית של המסמך, כגון "בירור ראשוני" או "מידע ראשוני ללקוח", המבהירים שאין מדובר ב"אישור". הביטוי "אישור", גם אם נוספה לו המילה "עקרוני", יכול ליצור רושם שגוי, כאילו הבקשה קרובה לאישור, בעוד שבפועל המסמך אינו "אישור" כלל.
בית המשפט קבע כי הסייגים שהוסיף הבנק בגוף המסמך אינם מספקים. ראשית, הסייגים מופיעים באותיות קטנות ולא בולטות. הניסיון מלמד שהלקוח לא נוהג להסתכל בעיון באותיות קטנות כגון אלו שמופיעות במסמך בנקאי. בנוסף, התובעים לא התבקשו לענות על שאלה או שאלות, ולכן הסייגים שהוסיף הבנק באותיות קטנות מיועדים רק לקריאה פסיבית ע"י הלקוח. הצגה פסיבית אינה גורמת ללקוח לקרוא בפועל את הסייגים שבמסמך. אם התובעים היו צריכים לענות לשאלות, זה היה מחייבם לקרוא, להבין ולתת תשובה, כך שבאופן אקטיבי הם היו מבינים את מהות המסמך והיו נמנעים תקלות.
עוד נקבע כי על הבנק היה לערוך בדיקות אשראי מוקדמות כלשהן לפני הוצאת "אישור עקרוני" .
לסיכום, בפועל אין ספק שחובת הזהירות המוטלת על הבנקים ורמת הציפייה מהם גבוהה ביותר, ולמרות שהבנק הזהיר את הלקוח מהסתמכות על האישור העקרוני, הוא נושא באשם תורם משום שכותרת המסמך עלולה להטעות את הלקוח.אבל אנחנו צריכים ללמוד מכך משהו מאוד חשוב בעניין המשמעות של "אישור עקרוני לקבלת משכנתא " .
אני מציע לכם באופן אישי כמה דברים שימנעו מאיתנו לעשות טעויות שיכולות לעלות לנו ביוקר רב :
1. שמוציאים אישור עקרוני מהבנק , תוציאי ביותר מבנק אחד למען הסר ספק.
2. אל תסתמכו על אישור עקרוני של המוקדים של הבנקים , ייתכן שמאותה תופעה (אולי כי לא הצגתם נכון את הנתונים במחשב או לפקידה הטלפונית ) והאישור העקרוני שתקבלו הוא על סמך נתונים לא מאומתים .
3. תלכו פיזית לבנק לבקש אישור עקרוני עם המסמכים הידועים מראש שיש להביא .
4. להרבה מהזוגות באוכלסייה שלנו אין את כל המידע הדרוש כדי לדעת היסטוריה בנקאית שלהם ולפעמים שוכחים משהו מהותי שהיה בעבר בבנק (צ'ק שחזר ,הוראת קבע שחזרה , הוצאה לפועל בטעות , הלוואות נוספות ששכחנו להציג אותם לבנק וכו') ,הדבר הראשון שיש לעשות לפני הוצאת אישור עקרוני זה הוצאת דוח אשראי צרכני שלכם 3 שנים אחרונות . בדוח מוצג כל ההיסטוריה הבנקאית שלכם שבאמת יכולה לתת לכם תמונה ראשונית למתן אישור עקרוני למשכנתא (כמובן שיש להציג עוד מסמכים לא פחות חשובים כמו תלושי שכר ודפי חשבון עדכניים) .
