איך לקחת משכנתא נכון? המדריך לבחירת משכנתא חכמה ובטוחה
רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאנחנו מקבלים בחיים. עבור רוב המשפחות בישראל, מדובר גם בהתחייבות כספית גדולה שמלווה אותן במשך שנים רבות.
לא מעט אנשים משקיעים חודשים בחיפוש הדירה המתאימה, מתמקחים על המחיר ובודקים כל פרט בנכס. אבל כשהם מגיעים לשלב המשכנתא, הם לפעמים מתמקדים בשאלה אחת בלבד: כמה נשלם בכל חודש?
הבעיה היא שזו רק חלק מהתמונה.
לקיחת משכנתא נכונה לא מתחילה בבחירת הבנק או בריבית הכי נמוכה שמציעים לכם. היא מתחילה בהבנה של היכולת הכלכלית שלכם, ההתחייבויות הקיימות והתנאים שתוכלו לעמוד בהם גם בעוד עשר או עשרים שנה.
אז איך לוקחים משכנתא בצורה מושכלת, על מה אסור לוותר ומה חשוב לבדוק לפני שחותמים? הכנו לכם מדריך שיעזור לעשות סדר.
1. לפני שלוקחים משכנתא, בודקים כמה באמת אפשר להרשות לעצמנו
השלב הראשון בדרך למשכנתא חדשה הוא להבין את המצב הכלכלי שלכם.
רבים מתחילים דווקא מהשאלה כמה כסף הבנק מוכן לתת להם. אבל יש הבדל גדול בין הסכום שהבנק מוכן לאשר לבין הסכום שנכון לכם לקחת.
כדאי להתחיל מבחינה של ההכנסה החודשית נטו, ההוצאות הקבועות, ההלוואות הקיימות והסכום שאתם מצליחים להשאיר פנוי בסוף החודש.
לדוגמה, אם משק בית מכניס 20,000 שקלים נטו בחודש, אבל מוציא 16,000 שקלים על הוצאות מחיה והתחייבויות, החזר משכנתא של 6,000 שקלים עלול ליצור לחץ כלכלי משמעותי, גם אם הבנק היה מוכן לבחון בקשה בסכום הזה.
חשוב לקחת בחשבון גם שינויים עתידיים: הרחבת המשפחה, מעבר עבודה, ירידה אפשרית בהכנסות או הוצאות שלא קיימות היום.
משכנתא טובה היא לא בהכרח המשכנתא הכי גדולה שאפשר לקבל, אלא זו שאפשר להחזיר לאורך זמן בלי לפגוע בהתנהלות הכלכלית של הבית.
2. כמה הון עצמי צריך כדי לקחת משכנתא?
אחת השאלות הראשונות שעולות כשמתכננים לקנות דירה היא כמה כסף צריך להביא מהבית.
גובה ההון העצמי למשכנתא תלוי בין היתר בסוג הנכס ובמעמד הרוכשים.
לפי מגבלות המימון של בנק ישראל, ברכישת דירה יחידה שיעור המימון הבנקאי יכול להגיע עד 75% משווי הנכס הרלוונטי. ברכישת דירה חליפית התקרה היא 70%, וברכישת דירה להשקעה היא בדרך כלל 50%.
חשוב להבין שמדובר בתקרות מימון, ולא בהתחייבות של הבנק להעמיד את הסכום המרבי לכל לקוח.
ניקח דוגמה פשוטה.
נניח שאתם רוכשים דירה יחידה במחיר של 2 מיליון שקלים. אם הבנק מאשר מימון של 75%, המשכנתא יכולה להגיע ל־1.5 מיליון שקלים, ואתם תצטרכו להביא לפחות 500 אלף שקלים ממקורותיכם, לפני ההוצאות הנלוות.
אבל כאן בדיוק נמצאת אחת הטעויות הנפוצות: לתכנן את התקציב עד השקל האחרון.
למידע נוסף על שיעורי המימון והמגבלות, ניתן לעיין בהוראות בנק ישראל בנושא הלוואות לדיור.
3. אל תשכחו את ההוצאות הנלוות לרכישת דירה
מחיר הדירה הוא לא בהכרח המחיר הסופי של העסקה.
מעבר להון העצמי, יש הוצאות נוספות שיכולות להגיע לסכומים משמעותיים.
בין היתר, כדאי להביא בחשבון שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך אם קיימים, שמאות, אגרות ורישומים, ביטוחים, הובלה ושיפוצים או התאמות בנכס.
בחלק מהעסקאות עשוי לחול גם מס רכישה, בהתאם למאפייני הרוכש והעסקה.
ברכישת דירה מקבלן חשוב לבדוק גם את תנאי ההצמדה למדד תשומות הבנייה, ככל שהחוזה כולל הצמדה כזאת ובהתאם למגבלות הדין.
המשמעות פשוטה: אם יש לכם בדיוק את ההון העצמי הנדרש ואין לכם רזרבה להוצאות נוספות, אתם עלולים לגלות באמצע הדרך שחסר לכם כסף.
לכן מומלץ לבנות תקציב רכישה כולל, ולא להסתפק בחישוב ההפרש בין מחיר הדירה לסכום המשכנתא.
4. איך בוחרים החזר חודשי למשכנתא שלא יכביד על הבית?
גובה ההחזר החודשי למשכנתא הוא אחד המשתנים החשובים ביותר בתכנון ההלוואה.
ההחזר צריך להתאים לא רק להכנסה הנוכחית שלכם, אלא גם לרמת ההוצאות וליכולת להתמודד עם שינויים בהמשך הדרך.
בחלק ממשקי הבית, החזר בטווח של 25%–30% מההכנסה נטו עשוי להיות נקודת פתיחה שמרנית לתכנון. אבל זה לא כלל שמתאים לכולם, ויש לבחון גם התחייבויות קיימות והוצאות מחיה.
משפחה עם שני ילדים, הלוואת רכב והוצאות גנים אינה נמצאת באותו מצב כלכלי כמו זוג ללא ילדים ובלי הלוואות נוספות, גם אם ההכנסה החודשית שלהם דומה.
בנוסף, צריך לזכור שההחזר שמופיע בתחילת המשכנתא לא בהכרח יישאר קבוע.
בחלק מהמסלולים ההחזרים עשויים להשתנות בעקבות שינויים בריבית או במדד המחירים לצרכן.
לכן כדאי לבדוק לא רק את ההחזר הראשון, אלא גם תרחישים שבהם ההחזר החודשי עולה.
העיקרון החשוב ביותר הוא להשאיר מרווח ביטחון בתקציב, ולא לבנות את כל ההתנהלות הכלכלית על ההנחה שהכול יישאר בדיוק כמו היום.
5. בחירת תמהיל משכנתא – לא מסתכלים רק על הריבית
אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר בתהליך היא בחירת תמהיל המשכנתא.
תמהיל משכנתא הוא החלוקה של סכום ההלוואה בין מסלולי מימון שונים, שלכל אחד מהם תנאים, ריביות וסיכונים משלו.
למשל, קיימים מסלולים בריבית קבועה, מסלולים בריבית משתנה, מסלולים צמודים למדד ומסלולים שאינם צמודים למדד.
כל מסלול מתנהג אחרת.
מסלול בריבית קבועה שאינה צמודה למדד יכול לספק ודאות רבה יותר ביחס להחזר של אותו מסלול. לעומתו, מסלול בריבית משתנה עשוי להשתנות לאורך הדרך בהתאם לתנאים שנקבעו בו.
מסלול צמוד למדד עשוי להשפיע גם על יתרת הקרן וגם על התשלומים העתידיים.
לכן לא נכון לבחור ריביות משכנתא רק לפי המספר שנראה הכי נמוך ביום החתימה.
צריך להבין מה עומד מאחורי כל מסלול, כיצד הוא עשוי להתנהג לאורך השנים ואיך השילוב בין המסלולים מתאים למצב המשפחתי והכלכלי שלכם.
6. למה כדאי להשוות משכנתאות בין כמה בנקים?
אחת הטעויות הנפוצות היא להסתפק בהצעה מהבנק שבו מתנהל חשבון העובר ושב.
גם אם אתם לקוחות ותיקים של הבנק, זה לא אומר בהכרח שתקבלו ממנו את תנאי המשכנתא המתאימים ביותר.
בנקים שונים עשויים להציע תנאים שונים, בהתאם למדיניות האשראי שלהם, למאפייני הלקוח ולעסקה.
היום ההשוואה פשוטה יותר מבעבר, בזכות מבנה האישור העקרוני האחיד שקבע בנק ישראל.
האישור כולל נתונים כמו הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים הצפוי, ההחזר החודשי הראשון וההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות.
הנתונים האלה מאפשרים להבין טוב יותר את המשמעות הכלכלית של כל הצעה.
כשמשווים בין בנקים, חשוב לוודא שמשווים הצעות על בסיס נתונים דומים, ולא מסתפקים בהשוואה בין שתי ריביות בודדות.
לפעמים הצעה שנראית זולה יותר בתחילת הדרך עשויה להתברר כיקרה יותר לאורך חיי ההלוואה.
אם כבר יש לכם משכנתא קיימת ואתם רוצים לבחון אפשרות לשיפור התנאים, תוכלו לקרוא גם על מחזור משכנתא.
7. למה לפעמים כדאי לבצע שמאות מוקדמת לנכס?
עוד נקודה שחשוב להכיר היא הערכת שווי הנכס.
לא תמיד המחיר שסיכמתם עם המוכר הוא השווי שעליו הבנק יבסס את סכום המימון.
לצורך אישור המשכנתא, הבנק עשוי לדרוש הערכת שמאי. אם השמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך ממחיר הרכישה, הדבר עלול להקטין את סכום המשכנתא שניתן לקבל.
נניח שקניתם דירה ב־2 מיליון שקלים ותכננתם לקבל משכנתא של 1.5 מיליון שקלים.
אם שווי הנכס לצורך המימון ייקבע על 1.8 מיליון שקלים, ייתכן שסכום המימון המרבי יהיה נמוך יותר מהתכנון המקורי.
במצב כזה אתם עלולים להזדקק להון עצמי נוסף שלא הבאתם בחשבון.
במקרים שבהם יש חשש לפערי שווי, בעיות רישום, חריגות בנייה או מאפיינים מיוחדים של הנכס, כדאי לבחון את הצורך בשמאות מוקדמת ובבדיקות משפטיות מתאימות, עוד לפני ההתחייבות לעסקה.
8. ביטוח חיים וביטוח מבנה – חלק מהעלות של המשכנתא
כשמחשבים את העלות החודשית של המשכנתא, חשוב לא לשכוח את הביטוחים הנלווים.
בנקים דורשים בדרך כלל ביטוח מבנה וביטוח חיים כתנאי להעמדת משכנתא, בכפוף לחריגים ולאפשרויות שהבנק מאשר.
העלות של הביטוחים יכולה להשתנות בהתאם לגיל הלווים, למצב הבריאותי, לסכום ההלוואה ולתנאי הביטוח.
לכן מומלץ לבדוק את האפשרויות ואת העלויות בשלב מוקדם, במיוחד אם קיימות נסיבות בריאותיות שעלולות להשפיע על תנאי הביטוח.
כדאי לזכור שגם אם מדובר בסכום חודשי שנראה קטן ביחס למשכנתא עצמה, לאורך השנים הוא עשוי להצטבר להוצאה משמעותית.
9. האם הלוואות קיימות יכולות להשפיע על קבלת המשכנתא?
בהחלט.
כאשר בנק בוחן בקשה למשכנתא, הוא מתייחס גם להתחייבויות שכבר קיימות במשק הבית.
הלוואות צרכניות, הלוואות רכב והתחייבויות חודשיות נוספות עשויות להשפיע על יכולת ההחזר ועל תנאי האשראי שהבנק יסכים להציע.
במקרים מסוימים, כדאי לבצע בדיקה מוקדמת של מצב ההלוואות והחובות, במיוחד כאשר ההחזרים החודשיים כבר מכבידים על התקציב.
לעיתים ניתן לבחון איחוד הלוואות או שינוי במבנה ההתחייבויות כדי לנהל את ההחזרים בצורה מסודרת יותר.
עם זאת, איחוד הלוואות אינו מתאים לכל אחד. הארכת תקופת ההחזר, למשל, עשויה להקטין את התשלום החודשי אך להגדיל את העלות הכוללת של החוב.
לכן כל שינוי בהתחייבויות צריך להתבסס על בדיקה אישית של התנאים, העלויות והמשמעויות לטווח הארוך.
10. אישור עקרוני למשכנתא – לפני שחותמים על חוזה
השארנו את הנקודה הזאת לקראת סוף המדריך, אבל מבחינת החשיבות שלה היא בהחלט צריכה להיות בראש סדר העדיפויות.
לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה, חשוב להוציא אישור עקרוני למשכנתא ולבדוק שהבנק מוכן להתקדם עם בקשת המימון שלכם.
האישור מאפשר להבין מהו סכום המשכנתא שהבנק מוכן להציע ובאילו תנאים.
עם זאת, חשוב לזכור שאישור עקרוני כפוף לאימות הנתונים ולהשלמת הבדיקות הנדרשות, והוא אינו מבטיח את העמדת הכסף בכל מצב.
הבנק עשוי לדרוש מסמכי הכנסה, בדיקות אשראי, שמאות ומסמכים נוספים הקשורים לנכס.
לכן, גם אם קיבלתם אישור, חשוב להבין אילו תנאים עדיין צריכים להתקיים לפני העברת הכספים.
זה בדיוק ההבדל בין להתקדם לעסקה מתוך תחושת ביטחון כללית לבין להתקדם אליה לאחר בדיקה יסודית של אפשרויות המימון.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן בלקיחת משכנתא
אחרי שמכירים את השלבים המרכזיים, כדאי לזכור גם כמה טעויות שחוזרות על עצמן:
- בחירת משכנתא רק לפי ההחזר החודשי הראשון, בלי לבדוק את העלות הכוללת.
- שימוש בכל ההון העצמי בלי להשאיר כסף להוצאות נלוות ולמקרי חירום.
- הסתמכות על הצעה מבנק אחד בלבד.
- בחירת תמהיל בלי להבין את ההשפעה של שינויים בריבית ובמדד.
- חתימה על חוזה לפני בדיקה מספקת של אפשרויות המימון.
- התעלמות מהלוואות קיימות ומהשפעתן על התקציב החודשי.
לא כל טעות כזאת תוביל בהכרח לבעיה, אבל בדיקה מוקדמת יכולה לחסוך הרבה הפתעות והוצאות בהמשך.
שאלות נפוצות על לקיחת משכנתא
כמה הון עצמי צריך למשכנתא ראשונה?
ברכישת דירה יחידה, שיעור המימון הבנקאי יכול להגיע עד 75% משווי הנכס הרלוונטי, בכפוף לתנאי הבנק והרגולציה. המשמעות היא שבמקרה כזה נדרש בדרך כלל הון עצמי של לפחות 25%, נוסף על ההוצאות הנלוות לעסקה.
האם כדאי לקחת משכנתא לתקופה ארוכה?
פריסה לתקופה ארוכה עשויה להקטין את ההחזר החודשי, אבל לעיתים היא גם מגדילה את סכום הריבית הכולל שתשלמו. כדאי לבחון את האיזון בין גובה ההחזר, העלות הכוללת ויכולת ההחזר לאורך זמן.
האם אפשר לקחת משכנתא עם הלוואות קיימות?
כן, אבל הבנק בוחן את ההתחייבויות הקיימות לצד ההכנסות, היסטוריית האשראי ומאפייני העסקה. הלוואות נוספות עשויות להשפיע על הסכום והתנאים שיאושרו.
האם חייבים לקחת משכנתא בבנק שבו מתנהל החשבון?
לא. ניתן לבחון הצעות מבנקים שונים ולהשוות ביניהן לפני קבלת החלטה.
האם יועץ משכנתאות יכול לעזור בתהליך?
יועץ משכנתאות יכול לסייע בבחינת אפשרויות המימון, בניית תמהיל, השוואת הצעות והבנת העלויות והסיכונים. חשוב לבחור איש מקצוע שמכיר את התחום, פועל בשקיפות ומתאים את ההמלצות למצב הכלכלי שלכם.
לסיכום: משכנתא נכונה היא משכנתא שמתאימה לחיים שלכם
איך לקחת משכנתא נכון? התשובה לא מסתכמת בריבית הנמוכה ביותר או בבנק שמוכן לתת לכם את הסכום הגבוה ביותר.
משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח, ולכן צריך לבנות אותה מתוך הסתכלות רחבה על ההכנסות, ההוצאות, ההון העצמי, התוכניות לעתיד והסיכונים האפשריים.
ככל שתבינו טוב יותר את מבנה המשכנתא, את ההחזרים ואת תנאי המימון, כך תוכלו לקבל החלטה מבוססת יותר.
במרכז הישראלי לפיננסים אנחנו מסייעים ללקוחות לבחון את אפשרויות המימון, להשוות בין הצעות ולבנות פתרון שמתאים ליכולת הכלכלית ולצרכים האישיים שלהם.
אנחנו מאמינים שמשכנתא טובה היא לא רק עסקה שמצליחים לאשר היום, אלא התחייבות שאפשר לנהל בצורה אחראית גם לאורך השנים.
מתכננים לרכוש דירה? השאירו פרטים לבדיקת התאמה ראשונית ללא עלות, ונבחן יחד את אפשרויות המשכנתא שעומדות בפניכם.
זוגות צעירים רבים יוצאים מדי שנה אל דרכם המשותפת כאשר חלומם הגדול הוא לרכוש דירה שבה יוכלו להקים משפחה חדשה. רוב הזוגות הצעירים הנמצאים כיום בשנות ה-30 לחייהם לא מצליחים להגיע להון האישי הדרוש לרכישת דירה ממוצעת (הסכום עומד כיום על כ-1.6 מיליון שקל ) . מנתוני הבנקים מתברר שההון העצמי הממוצע של זוגות צעירים הוא כ-400 אלף שקל, כלומר רבע ממחיר הדירה, וזה אחרי עזרה מההורים.
גיבשתי לכם כמה טיפים שיעזרו לכם לקבל החלטה ,איך לקחת משכנתה בצורה מושכלת ונבונה ,תוך הימנעות מהרפתקאות שעלולות לסכן את עתידם הכלכלי והאישי.
- קחו בחשבון הוצאות נלוות
נכון להיום, המינימום הנדרש על ידי הבנקים לצורך קבלת משכנתה הוא 25% הון עצמי (הכסף שהזוג מביא מהבית). כלומר, אם הדירה עולה 1 מיליון שקל, תצטרכו להביא הון עצמי של 250 אלף שקל ולקחת משכנתה על יתרת הסכום. אם יש לכם הון עצמי של 400 אלף שקל – מחיר הנכס שאתם יכולים לקבל עבורו הלוואת משכנתה הוא עד 1.6 מיליון שקל. עם זאת, יש לקחת בחשבון הוצאות שיתווספו למחיר הדירה כמו דמי תיווך, הוצאות עורך דין או שדרוגים שאתם רוצים לעשות בנכס. אם רוכשים דירה מקבלן קחו בחשבון את העובדה שמחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבנייה, מה שעלול להגדיל את החוב שלכם כלפי הקבלן (כמובן במידה והחלטתם לשלם לקבלן עפ"י לוח התשלומים ואל את כל כספים הדירה מראש ). - בדקו את רמת ההכנסות שלכם
לפני שנכנסים בכלל לשאלה איזו משכנתה לקחת ובאיזה מסלול, צריך לזכור שמדובר בהלוואה שצריך להחזיר מדי חודש. לכן, קודם כל עליכם לבדוק את היציבות הכלכלית שלכם . האם אתם עובדים לפחות שנה באותו מקום עבודה, האם יש לכם הלוואות נוספות ומהי ההכנסה נטו שלכם בניכוי ההלוואות והתחייבויות קבועות נוספות (אם יש כאלו). - בחרו בהחזר חודשי ריאלי ושמרני
ההחזר החודשי של המשכנתא נגזר מההכנסה הפנויה של בני הזוג בניכוי הלוואות. במצב האופטימלי, ההחזר הוא 25%-30% מההכנסה הפנויה. על מנת לבחור נכון את גובה ההחזר, יש לעשות בדיקת רקע: איזו השכלה יש לכם, מהן המשכורות שלכם, האם המשפחה צפויה לגדול בעתיד, האם אתם צופים כי בעתיד ההכנסות שלהם יגדלו, האם יכולים לחול שינויים באופי התעסוקה שלכם ועוד. - קחו בחשבון את ביטוח החיים
במסגרת קבלת המשכנתא, הבנק מחייב את נוטלי ההלוואה לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה. יש לקחת בחשבון שאם הלווים חלו בעבר במחלות משמעותיות, הדבר עלול לייקר מאוד את פרמיית ביטוח החיים. כמו כן, במצבים שבהם היה מדובר על מחלות מסכנות חיים, סכום המשכנתא וכן תקופת החזרתה מוגבלים יחסית. לכן, יש להיוועץ עם איש מקצוע בטרם לקיחת משכנתה במקרים כאלה ולעשות בדיקה מראש ,כדי להבין פחות או יותר מה גובה הפרמיה החודשית שאתם עתידים לשלם בנוסף להחזר המשכנתא החודשי . - שמאות מקדימה (במידת הצורך) לפני חתימה על החוזה
ישנם מקרים שרוכשי דירה לא מודעים באמת למחירה הריאלי של הדירה שהם מתעתדים לקנות ורק לאחר חתימת החוזה הם מגלים שהשמאי מטעם הבנק מעריך את הנכס במחיר נמוך ממה שהם שילמו. זה יכול לקרות לדוגמה במקרים בהם המבנה מוגדר כמסוכן, נצפו חריגות בנייה, ועוד. במקרים כאלה הבנק יקטין את סכום המשכנתא לפי השמאות המדווחת. בדרך כלל בעיות בעסקאות מהסוג הזה נובעות ממצבים שבהם לוקחים משכנתא באחוזי מימון גבוהים יותר ( 70%-75% מימון ) שבמקרים כאלה ההון העצמי מוגבל בסכום ואז בעקבות שווי נמוך יותר של הבית , הבנק מקטין עבורכם את המשכנתא בהתאמה לשמאות ואז יש חיסרון בהון העצמי - קבלת אישור עקרוני מראש טרם חתימת חוזה רכישה החלטתי לכתוב את הסעיף הזה אחרון למרות החשיבות העליונה שלו .חשוב מאוד להבין שלפני שאני מבצע וחותם על חוזה רכישה ,לקבל אסמכתא מהבנק (אישור עקרוני ) שיש אישור לכסף . במילים אחרות , לפני שאני נכנס למשא ומתן על תמהיל משכנתא וריביות , חשוב להבין שהבנק אומר לי "כן" לסכום של המשכנתא שאני רוצה לקחת ורק אז ללכת בבטחה לחתום על חוזה רכישה .
