מסורבי משכנתא – כישלון מוחץ או זינוק בעלייה?

מצאתם דירה שמתאימה לכם. המחיר במסגרת התקציב, יש לכם הון עצמי, וכבר התחלתם לחשוב על המעבר. עכשיו נשאר רק לסגור את עניין המשכנתא.

אלא שאחרי הגשת הבקשה מגיעה תשובה שלא ציפיתם לה: הבנק מסרב לתת לכם משכנתא.

"אנחנו עובדים, יש לנו הכנסה קבועה, אז למה לא מאשרים לנו?"

זאת שאלה שרוכשי דירות רבים עלולים למצוא את עצמם שואלים. הרי מבחינתם, אם הם מצליחים לשלם שכירות בכל חודש, הם אמורים להיות מסוגלים לשלם גם משכנתא.

אבל הבנק לא בוחן רק את המשכורת שלכם. הוא בודק גם את ההלוואות הקיימות, ההתנהלות בחשבון, היסטוריית האשראי והיכולת שלכם לעמוד בהתחייבות גדולה לאורך שנים.

סירוב משכנתא לא בהכרח אומר שהחלום לרכוש דירה נגמר. לפעמים הוא דווקא הרגע שבו מגלים מה באמת צריך לשנות כדי להתקדם.

השאלה החשובה היא לא רק איך משיגים אישור מבנק אחר, אלא למה הבנק הראשון סירב ומה אפשר לעשות בנוגע לזה.

למה הבנק מסרב למשכנתא דווקא כשאנחנו בטוחים שנוכל להחזיר?

נניח שאתם מרוויחים יחד 20 אלף שקל נטו בחודש.

זאת הכנסה שנשמעת טובה, אבל אם בכל חודש אתם מחזירים 2,000 שקל על הלוואת רכב, 1,500 שקל על הלוואה אישית ועוד 1,000 שקל על התחייבות נוספת, התמונה כבר משתנה.

עוד לפני המשכנתא, 4,500 שקל מההכנסה שלכם מוקדשים להחזרי הלוואות.

עכשיו אתם מבקשים מהבנק להוסיף החזר משכנתא של כמה אלפי שקלים בחודש.

מבחינתכם, אתם פשוט עוברים משכירות לדירה משלכם. מבחינת הבנק, מדובר בהתחייבות חדשה שהוא צריך לבחון לצד ההחזרים הקיימים, הוצאות המחיה ויתר הנתונים.

ולפעמים הבעיה היא בכלל לא גובה ההכנסה, אלא הדרך שבה ההתחייבויות שלכם בנויות.

זו נקודה חשובה במיוחד למי שמחזיק כמה הלוואות במקביל, משום שלא תמיד צריך להתחיל דווקא בחיפוש אחר משכנתא חדשה. בחלק מהמקרים נכון לבחון קודם את מבנה החובות הקיימים.

אישור עקרוני למשכנתא: למה לא כדאי לחכות לרגע האחרון?

אחת הטעויות היקרות ביותר היא למצוא דירה, לסכם עם המוכר על המחיר ורק אז לבדוק ברצינות אם הבנק מוכן לממן את העסקה.

כשהכול מתקדם במהירות, קל להגיד לעצמנו: "אין סיבה שלא יאשרו לנו."

אבל הסיבה הזאת יכולה להופיע דווקא אחרי שכבר חתמתם על חוזה.

לכן לפני שמתחייבים לרכישת נכס, חשוב לקבל אישור עקרוני למשכנתא, על בסיס נתונים מלאים ומדויקים ככל האפשר.

לא בטוחים מה בדיוק האישור הזה מבטיח לכם? לפני שמתחייבים לרכישת דירה, כדאי להבין מה הבנק באמת מאשר באישור העקרוני ומה עדיין יכול להשתנות.

האישור העקרוני מאפשר להבין אילו תנאים הבנק מוכן להציע לכם בשלב הראשוני. הוא תקף ל־24 ימים, בכפוף לתנאים ולסייגים הרלוונטיים, אבל הוא עדיין לא מבטיח שכל בדיקות המימון הושלמו.

קיבלתם אישור עקרוני? עדיין יש שני דברים שעלולים לשנות את התמונה

הערכת שמאי: הבנק עשוי לדרוש הערכה של שווי הנכס. אם השמאי מעריך את הדירה בסכום נמוך ממחיר הרכישה, ייתכן שהבנק יאשר מימון נמוך יותר מזה שתכננתם, ואת ההפרש תצטרכו להשלים ממקורות אחרים.

ביטוח המשכנתא: במשכנתאות רבות נדרשים ביטוח חיים וביטוח מבנה. אם יש קושי בקבלת ביטוח חיים, למשל בעקבות מצב רפואי, עשויה להידרש בדיקה נוספת של האפשרויות והתנאים.

אלה לא בהכרח סיבות לביטול העסקה, אבל הן ממחישות מדוע חשוב לתכנן את המימון מראש ולא להסתפק בתחושת ביטחון.

לפני שחותמים על דירה, צריך להבין לא רק כמה כסף חסר לרכישה, אלא האם יש דרך מבוססת להשיג אותו ובאילו תנאים.

5 סיבות נפוצות לסירוב משכנתא שכדאי להכיר

לפעמים הסיבה לסירוב ברורה: ההכנסה נמוכה ביחס למשכנתא המבוקשת או שאין מספיק הון עצמי.

אבל לא מעט קשיים מתחילים דווקא בפרטים שאנשים לא תמיד נותנים להם חשיבות בהתנהלות היומיומית.

1. צ'קים שחזרו – גם אם זה קרה מזמן

נניח שלפני כמה חודשים חזרו לכם כמה צ'קים בגלל חוסר כיסוי.

מבחינתכם, אולי היה מדובר בתקופה לחוצה שכבר הסתיימה. מבחינת הבנק, האירועים האלה עשויים לעורר שאלות על ההתנהלות בחשבון.

החזר של צ'ק אחד לא אומר בהכרח שהבקשה תידחה. לעומת זאת, רצף של צ'קים שחזרו עשוי להצביע על קושי משמעותי יותר.

במקרה כזה כדאי לבדוק מה בדיוק דווח, מה היו הסיבות להחזרת הצ'קים והאם ניתן להראות שההתנהלות מאז השתנתה.

2. חריגות ממסגרת האשראי ומינוס שחוזר בכל חודש

מינוס בחשבון הוא לא תופעה נדירה. אבל יש הבדל בין שימוש במסגרת אשראי מאושרת לבין חריגות חוזרות ממנה.

אם המשכורת נכנסת בכל חודש, מכסה חלק מהמינוס, ובתוך שבועיים החשבון שוב מגיע לקצה המסגרת, יש כאן בעיה שכדאי להבין.

הבנק עשוי לשאול כיצד תוכלו להוסיף החזר משכנתא קבוע, כשהתקציב החודשי כבר נמצא בלחץ.

זה לא אומר שכל מי שנמצא במינוס הוא מסורב משכנתא. אבל זה בהחלט סימן שכדאי לבחון את ההתנהלות לפני שמתחייבים לתשלום נוסף.

3. פיגורים בהחזר הלוואות קיימות

הלוואת רכב, הלוואה מהבנק, מימון מחברת אשראי — מבחינתכם אלה אולי תשלומים נפרדים שנלקחו בתקופות שונות.

מבחינת הבנק שבוחן את בקשת המשכנתא, כולם חלק מההתחייבויות שלכם.

פיגורים משמעותיים או חוזרים בהחזר הלוואות עלולים להשפיע על הערכת הסיכון של הבנק. עם זאת, לא כל איחור בודד מדווח באותו אופן או מוביל אוטומטית לסירוב.

אם היו לכם קשיים בעבר, כדאי לדעת מה מופיע בנתוני האשראי שלכם, האם החובות הוסדרו ומה מצב ההחזרים כיום.

4. עיקולים, תיקי הוצאה לפועל או הליכי חדלות פירעון

כאן כבר מדובר במצבים שעלולים להקשות באופן משמעותי על קבלת משכנתא.

אם יש לכם תיק הוצאה לפועל פעיל, עיקול או הליך חדלות פירעון, חשוב להבין את המצב המשפטי והפיננסי לפני שמגישים בקשה למימון.

גם אם תיק נסגר, ייתכן שמידע על אירועים קודמים עדיין רלוונטי לבדיקת האשראי, בהתאם לדין ולנסיבות.

האם זה אומר שלעולם לא תוכלו לקבל משכנתא? לא.

אבל במקרים כאלה אין מקום להבטחות מהירות. צריך לבדוק את הנתונים לעומק, להבין מה ניתן להסדיר ולעיתים גם להמתין עד שניתן יהיה להציג מצב כלכלי יציב יותר.

5. תלושי שכר שלא תואמים את ההפקדות בחשבון

אתם מגישים לבנק תלושי שכר שמציגים הכנסה קבועה, אבל כשהבנק בודק את תנועות החשבון, הסכומים לא תמיד תואמים.

לפעמים יש לכך הסבר פשוט: בונוסים, מקדמות, שינוי בהיקף המשרה או אופן תשלום שונה.

הבעיה מתחילה כשאין הסבר ברור לפערים.

הבנק צריך להבין מהי ההכנסה שאפשר להסתמך עליה לאורך זמן, ולכן עשוי לבקש מסמכים נוספים.

כדאי להגיע לתהליך כשהמסמכים מסודרים וכשאפשר להסביר את ההכנסות באופן ברור, במקום להתחיל לחפש תשובות באמצע הבדיקה.

לפני שהבנק בודק את האשראי שלכם, כדאי שתבדקו אותו בעצמכם

אחד הדברים החשובים ביותר שאפשר לעשות לפני בקשת משכנתא הוא להוציא דוח ריכוז נתונים ממערכת נתוני האשראי של בנק ישראל.

הדוח מאפשר לראות מידע שדווח על ההתחייבויות שלכם, תנאי התשלום שלהן והיסטוריית הפירעון.

למה זה חשוב?

כי לפעמים אדם זוכר שהייתה לו הלוואה שנסגרה, אבל לא יודע מה בדיוק מופיע לגביה במערכת. לפעמים יש אירוע ישן שהוא לא נתן עליו את הדעת. ובמקרים מסוימים ייתכן גם מידע שגוי שצריך לברר ולתקן.

כל אדם שנאספים עליו נתונים במערכת זכאי לדוח ריכוז נתונים אחד ללא תשלום בכל שנה קלנדרית.

חשוב לדעת שהדוח שאתם מקבלים אינו בהכרח זהה לדוח האשראי או לדירוג האשראי שגוף מלווה עשוי לקבל מלשכת אשראי.

עדיף לגלות מידע בעייתי לפני הגשת הבקשה, ולא לגלות אותו לראשונה כשהבנק מבקש הסברים.

יש לכם כמה הלוואות? ייתכן שכדאי לטפל בהן לפני בקשת המשכנתא

נחזור לרגע לזוג שמרוויח 20 אלף שקל ומחזיר בכל חודש 4,500 שקל על הלוואות קיימות.

נניח ששניהם עובדים, משלמים בזמן ואין להם בעיות מיוחדות בנתוני האשראי.

ובכל זאת, כשהם מגישים בקשה למשכנתא, הבנק מתקשה לאשר את סכום המימון המבוקש.

הסיבה עשויה להיות פשוטה: ההחזרים הקיימים כבר תופסים חלק משמעותי מההכנסה הפנויה שלהם.

במצב כזה, לפני שמגישים שוב את אותה בקשה, כדאי לבדוק את התמונה הכוללת.

מה היתרה בכל הלוואה? מהי הריבית? לכמה זמן נשאר לשלם? והאם אפשר לצמצם התחייבויות מסוימות או לבנות אותן אחרת?

לפעמים הבעיה היא לא כמה אתם חייבים, אלא איך כל ההתחייבויות מתחלקות בין הבנקים והגופים השונים. כדאי לקרוא איך איחוד הלוואות עשוי לשנות את מבנה ההחזרים החודשיים, ומתי מהלך כזה בכלל משתלם.

איחוד הלוואות כנגד נכס – מתי זה יכול לעזור?

אם יש לכם נכס בבעלותכם, והוא מאפשר בחינת מימון נוסף בכפוף לשוויו, לשעבודים הקיימים ולמדיניות הגוף המממן, אחת האפשרויות שעשויות להיות רלוונטיות היא איחוד הלוואות כנגד נכס.

במסגרת פתרון כזה ניתן לבחון ריכוז של מספר הלוואות למימון אחד, המבוסס על שעבוד נכס קיים.

נניח שבעל דירה מחזיר מדי חודש כמה הלוואות בריביות שונות ובתקופות החזר קצרות יחסית. אם ניתן לאשר מבנה מימון חדש, ייתכן שתהיה אפשרות להפחית את ההחזר החודשי ולייצר סדר בהתחייבויות.

אבל יש כאן נקודה שאסור לפספס.

החזר חודשי נמוך יותר לא אומר בהכרח שהחוב הפך לזול יותר.

אם מאריכים את תקופת ההחזר, ייתכן שסך הריבית שתשלמו יגדל. בנוסף, שעבוד נכס יוצר סיכון ממשי לנכס במקרה שלא עומדים בהחזרים, ועשויות להיות עלויות נוספות.

לכן צריך לבחון את העלות הכוללת, את יכולת ההחזר ואת הסיכונים לפני שמבצעים מהלך כזה.

ולא פחות חשוב: אם אתם מבקשים משכנתא כדי לקנות דירה ראשונה ואין לכם נכס קיים, איחוד הלוואות כנגד נכס אינו פתרון שאפשר להניח שזמין לכם.

גם כאשר יש נכס, איחוד הלוואות אינו מבטיח שהבנק יאשר משכנתא נוספת. הוא רק אחד הכלים שניתן לבדוק כחלק מבחינה רחבה יותר של המצב הפיננסי.

יש לכם נכס וכמה הלוואות שמכבידות על ההחזר החודשי? במדריך שלנו על איחוד הלוואות כנגד נכס תגלו איך בוחנים את האפשרות לרכז התחייבויות, מה עשוי להשתנות בהחזר ומה חשוב לדעת לפני שמשעבדים נכס.

הבנק סירב למשכנתא. מה עושים עכשיו?

האינסטינקט הראשון הוא בדרך כלל לפנות מיד לבנק אחר.

לפעמים זה בהחלט יכול להיות חלק מהפתרון. בנקים שונים עשויים לבחון תיקי אשראי באופן שונה, ולכן סירוב מבנק אחד לא בהכרח אומר שכל הבנקים יסרבו.

אבל אם יש בעיה אמיתית ביכולת ההחזר, מעבר לבנק אחר לא יעלים אותה.

הצעד הראשון הוא לברר עם הבנק, ככל שניתן, מה הייתה הסיבה לסירוב.

האם מדובר בנתוני אשראי? בהתחייבויות גבוהות? בחוסר הון עצמי? בבעיה בנכס? או אולי במסמכים שדורשים השלמה?

אחרי שמבינים את הסיבה, אפשר לבדוק מה ניתן לשפר.

לפעמים מדובר בהשלמת מסמך או בהסבר לפער בהכנסות. במקרים אחרים צריך לבדוק אפשרות לצמצום הלוואות, הגדלת ההון העצמי או שינוי בסכום המימון המבוקש.

ויש גם מצבים שבהם נכון להמתין.

זה אולי הדבר האחרון שרוצים לשמוע כשכבר מצאו דירה, אבל התחייבות למשכנתא שאין אפשרות אמיתית לעמוד בה עלולה להפוך את רכישת הנכס להחלטה יקרה במיוחד.

לא כל סירוב אפשר לפתור מיד, אבל כמעט תמיד כדאי להבין אותו לפני שעושים את הצעד הבא.

השאלות שמסורבי משכנתא שואלים אותנו

אם בנק אחד סירב, יש סיכוי שבנק אחר יאשר?

כן, ייתכן. לבנקים יש מדיניות אשראי ושיקולי סיכון משלהם. עם זאת, אף בנק אינו מחויב לאשר בקשה, ולכן כדאי להבין את סיבת הסירוב הראשון לפני שמגישים בקשה נוספת.

אפשר לקבל משכנתא עם דירוג אשראי נמוך?

בחלק מהמקרים ניתן לבחון אפשרות לקבלת מימון גם כשדירוג האשראי נמוך. הדבר תלוי בהכנסות, בהתחייבויות, בהון העצמי, בהיסטוריית האשראי ובמדיניות הגוף המממן. דירוג נמוך עשוי להקשות על האישור או להשפיע על התנאים.

האם אפשר לקבל משכנתא אחרי תיק הוצאה לפועל שנסגר?

ייתכן, בהתאם למצב הכלכלי כיום, לנסיבות האירוע ולמידע הזמין לגוף המממן. סגירת התיק אינה מבטיחה אישור, ולכן חשוב לבדוק את הנתונים לפני שמתחייבים לרכישת נכס.

האם איחוד הלוואות כנגד נכס יכול לעזור למי שסורב למשכנתא?

במקרים מסוימים, כאשר קיים נכס מתאים בבעלות הלווה, ניתן לבדוק אם שינוי במבנה ההתחייבויות יכול לשפר את התזרים החודשי. עם זאת, מדובר בהליך שכרוך בבדיקת זכאות, עלויות וסיכוני שעבוד, והוא אינו מבטיח אישור משכנתא.

קיבלתי אישור עקרוני. אני יכול לחתום על רכישת הדירה?

אישור עקרוני הוא שלב חשוב, אבל הוא כפוף לתנאים ולאימות הנתונים. לפני חתימה על חוזה רכישה חשוב לוודא עם הגורמים המקצועיים שמלווים את העסקה מה עדיין נדרש להשלמת המימון ומהם הסיכונים אם המשכנתא לא תועמד בפועל.

לסיכום: לפעמים הסירוב הוא בדיוק הסימן שצריך לעשות סדר

המילה "מסורב" נשמעת סופית. כאילו הבנק החליט שאתם לא יכולים לקנות דירה, וזהו.

אבל במקרים רבים התמונה מורכבת יותר.

יש מי שצריך להסדיר עניין בנתוני האשראי. יש מי שצריך להציג מסמכים נוספים. ויש מי שמגלה שההתחייבויות הקיימות שלו כבר מכבידות על ההכנסה החודשית.

לכל אחד מהמצבים האלה נדרשת גישה אחרת.

הטעות היא להמשיך להגיש בקשות בלי להבין למה הראשונה נדחתה, או לחתום על עסקת רכישה מתוך תקווה שהמימון יסתדר בהמשך.

המטרה היא לא לקבל משכנתא בכל מחיר, אלא להגיע למימון שמתאים ליכולת הכלכלית שלכם ושאפשר לעמוד בו לאורך זמן.

במרכז הישראלי לפיננסים אנחנו מסייעים ללקוחות לבחון את מצב ההתחייבויות שלהם, לבדוק אפשרויות מימון ולבחון פתרונות כמו איחוד הלוואות, לרבות איחוד הלוואות כנגד נכס במקרים המתאימים.

קיבלתם סירוב למשכנתא? יש לכם כמה הלוואות ואתם חוששים שהן יקשו על קבלת אישור?

לפני שאתם מגישים בקשה נוספת, השאירו פרטים לבדיקת התאמה ראשונית ללא עלות. נבחן את הנתונים שלכם ונבדוק אילו אפשרויות עשויות להתאים למצבכם, ללא התחייבות או הבטחה לאישור מימון.