משכנתא מדרגה שנייה: מימון נוסף באמצעות הנכס הקיים

בעלי נכס הזקוקים למימון נוסף אינם חייבים תמיד לסלק או למחזר את המשכנתא הקיימת. במקרים מסוימים ניתן לקבל הלוואה נוספת כנגד אותו נכס ולרשום לטובת הגוף המממן שעבוד בדרגה שנייה.

משכנתא מדרגה שנייה יכולה לשמש לסגירת התחייבויות, מימון הוצאה משמעותית, שיפוץ, השקעה בעסק או השלמת מקורות כספיים. עם זאת, מאחר שהגוף המעניק את ההלוואה השנייה נמצא בעדיפות נמוכה יותר במקרה של מימוש הנכס, מדובר בדרך כלל במימון בעל סיכון ועלות גבוהים יותר.

לפני שמתקדמים חשוב לבדוק את שווי הנכס, יתרת המשכנתא הראשונה, יכולת ההחזר, תנאי ההלוואה והחלופות האפשריות.

מהי משכנתא מדרגה שנייה?

כאשר נלקחת משכנתא, נרשם שעבוד על הנכס לטובת הבנק או הגוף המלווה. שעבוד זה מעניק למלווה זכות להיפרע מהנכס אם הלווה אינו עומד בהתחייבויותיו.

משכנתא מדרגה שנייה היא הלוואה נוספת המובטחת באמצעות אותו נכס, מבלי למחוק את השעבוד הראשון. הגוף שהעניק את המשכנתא המקורית נשאר בעל השעבוד מדרגה ראשונה, והמלווה החדש נרשם אחריו.

הדרגה קובעת את סדר הקדימות במקרה של מכירת הנכס במסגרת הליך מימוש. תחילה פורעים את החוב לבעל השעבוד הראשון. רק לאחר מכן ניתן לפרוע את החוב לבעל השעבוד השני מהיתרה שנותרה.

מסיבה זו הגוף המעניק משכנתא מדרגה שנייה נוטל סיכון גבוה יותר, והסיכון עשוי להתבטא בריבית, בדרישות האישור, בתקופת ההלוואה ובתנאים הנלווים.

למי יכולה להתאים משכנתא מדרגה שנייה?

הפתרון עשוי להתאים לבעלי נכס שעליו קיימת משכנתא, אך נותר בו הון פנוי שיכול לשמש בטוחה לקבלת אשראי נוסף.

ניתן לבחון אותו למטרות כגון:

• סגירת הלוואות והתחייבויות יקרות.
• מימון שיפוץ או הרחבת הנכס.
• הוצאה רפואית או משפחתית משמעותית.
• סיוע לילדים.
• השקעה או הרחבה של עסק.
• מימון לימודים.
• גישור עד לקבלת כספים עתידיים.
• צורך כספי שאינו מצדיק בהכרח מחזור של המשכנתא הראשונה.

עצם קיומו של נכס אינו מבטיח אישור. הגוף המממן יבחן גם את ההכנסות, ההתנהלות הפיננסית, דירוג האשראי, ההתחייבויות ושווי הנכס.

האם נדרשת הסכמת הבנק הראשון?

בדרך כלל רישום שעבוד נוסף דורש קבלת הסכמה מהגוף שמחזיק במשכנתא מדרגה ראשונה. תנאי השעבוד הקיים והנהלים של הגוף המלווה משפיעים על אופן קבלת האישור.

על פי הוראות הפיקוח על הבנקים, תאגיד בנקאי אינו אמור לסרב סירוב בלתי סביר לבקשת לווה לתת הסכמה לשעבוד הנכס בדרגה שנייה. עם זאת, אין משמעות הדבר שכל בקשה תאושר אוטומטית. הבנק רשאי לבחון את הבקשה בהתאם לנסיבות, למסמכים ולסיכון.

לכן, לפני שמסתמכים על מקור המימון, יש לבדוק האם ניתן לקבל את הסכמת בעל השעבוד הראשון ומהם התנאים שיציב.

כמה כסף ניתן לקבל?

הסכום האפשרי נקבע בהתאם לשווי הנכס ולסך כל החובות המובטחים באמצעותו.

לדוגמה, אם על נכס קיימת משכנתא מדרגה ראשונה, הגוף החדש יבחן את היחס בין שווי הנכס לבין יתרת המשכנתא וההלוואה הנוספת המבוקשת. ככל שסך החובות מתקרב לשווי הנכס, הסיכון של הגוף המממן עולה.

במסגרת הבדיקה עשויים להיבחן:

• שווי הנכס לפי שמאות.
• יתרת המשכנתא הראשונה.
• סכום ההלוואה המבוקש.
• ההכנסה ויכולת ההחזר.
• הלוואות והתחייבויות נוספות.
• דירוג והיסטוריית האשראי.
• מצבו המשפטי והרישומי של הנכס.
• מטרת ההלוואה.

אחוז המימון ותנאי האישור משתנים בין בנקים, חברות ביטוח וגופי מימון חוץ־בנקאיים.

משכנתא מדרגה שנייה או מחזור משכנתא?

לפני שרושמים שעבוד נוסף, חשוב לבדוק האם כדאי יותר למחזר את המשכנתא הקיימת ולהגדיל אותה.

מחזור והגדלת משכנתא מאפשרים לסלק את ההלוואה הקיימת ולהחליף אותה בהלוואה חדשה הכוללת את הסכום הנוסף. יתרון אפשרי הוא ריכוז החוב תחת משכנתא אחת ובדרגה ראשונה. מנגד, המחזור עלול לפגוע בתנאים טובים שקיימים במשכנתא הנוכחית או ליצור עמלת פירעון מוקדם.

משכנתא מדרגה שנייה מאפשרת לשמור על ההלוואה הראשונה ללא שינוי, אך המימון הנוסף עשוי להיות יקר יותר.

כדי לבחור נכון יש להשוות את העלות הכוללת של שתי החלופות, ולא רק את הריבית או את ההחזר הראשון.

מהם היתרונות של משכנתא מדרגה שנייה?

שמירה על המשכנתא הקיימת

אם המשכנתא הראשונה כוללת תנאים טובים, ניתן להשאיר אותה כפי שהיא ולקבל רק את הסכום הנוסף ממקור אחר.

שימוש בהון הקיים בנכס

בעלי נכס יכולים לנצל חלק מההון שנצבר בו לצורך קבלת מימון, בלי למכור את הדירה.

אפשרות לקבלת סכום משמעותי

שעבוד נכס עשוי לאפשר קבלת סכום גבוה יותר בהשוואה להלוואה צרכנית שאינה כוללת בטוחה.

גמישות בבחירת הגוף המממן

כאשר הבנק הקיים אינו מציע פתרון מתאים, ניתן לבדוק גם גופי מימון נוספים, בכפוף להסכמות ולתנאי הרישום.

מהם הסיכונים והחסרונות?

ריבית גבוהה יותר

בעל השעבוד השני חשוף לסיכון גדול יותר, ולכן הריבית עלולה להיות גבוהה מהריבית במשכנתא מדרגה ראשונה.

החזר חודשי נוסף

ההלוואה אינה מחליפה את המשכנתא הקיימת. יש לוודא שניתן לעמוד בשני ההחזרים ובהתחייבויות האחרות.

סיכון לנכס

גם ההלוואה השנייה מובטחת באמצעות הדירה. אי־עמידה בתשלומים עלולה להוביל להליכי גבייה ומימוש בהתאם לדין ולהסכם.

תקופת החזר קצרה יותר

בחלק מההצעות תקופת ההלוואה השנייה קצרה יותר, ולכן ההחזר החודשי עשוי להיות גבוה.

עלויות נלוות

עשויות להיות עלויות שמאות, רישום, פתיחת תיק, ייעוץ משפטי וביטוחים. יש לכלול אותן בחישוב הכדאיות.

מה חשוב לבדוק לפני החתימה?

לפני שמקבלים משכנתא מדרגה שנייה, חשוב לקבל תמונה ברורה של:

• הריבית ומנגנון השינוי שלה.
• ההצמדה, אם קיימת.
• גובה ההחזר החודשי.
• סך התשלומים הצפוי.
• תקופת ההלוואה.
• עמלות פירעון מוקדם.
• עלויות הרישום והקמת ההלוואה.
• תנאים במקרה של מכירת הנכס.
• היחס בין כלל החובות לשווי הנכס.
• ההשפעה על התקציב המשפחתי.

יש להיזהר מפתרון שמקטין לחץ מיידי אך יוצר החזר חודשי שאינו בר־קיימא.

שאלות נפוצות על משכנתא מדרגה שנייה

האם אפשר לרשום שתי משכנתאות על אותו נכס?

כן, בכפוף להסכמת בעל השעבוד הראשון, לאישור הגוף המממן החדש ולאפשרות המשפטית לרשום את השעבוד.

מי מקבל את הכסף ראשון במקרה של מימוש?

בעל השעבוד מדרגה ראשונה נמצא בעדיפות. בעל השעבוד השני נפרע מהיתרה שנותרה לאחר סילוק החוב הראשון וההוצאות הרלוונטיות.

האם הריבית תמיד גבוהה יותר?

לא בהכרח, אך בדרך כלל רמת הסיכון הגבוהה יותר עשויה להתבטא בריבית ובתנאים יקרים יותר.

האם ניתן לקבל משכנתא שנייה לאחר סירוב מהבנק?

אפשר לבדוק גופים נוספים, אך סירוב קודם, דירוג אשראי נמוך או קושי בהחזר ישפיעו על הבדיקה. קבלת אשראי נוסף אינה בהכרח הפתרון הנכון בכל מצב.

בדיקת משכנתא מדרגה שנייה עם המרכז הישראלי לפיננסים

במרכז הישראלי לפיננסים אנחנו בוחנים את שווי הנכס, יתרת המשכנתא, ההתחייבויות ויכולת ההחזר לפני שממליצים על פתרון.

נבדוק האם נכון לשמור על המשכנתא הראשונה ולרשום שעבוד נוסף, או שמחזור, הגדלת משכנתא או איחוד התחייבויות יהיו חלופה טובה יותר. לאחר בניית האסטרטגיה ננהל את התהליך מול הבנקים וגופי המימון.

זקוקים למימון נוסף ויש בבעלותכם נכס? התחילו בבדיקת התאמה ראשונית, ללא עלות וללא התחייבות. נבחן את האפשרויות ונבדוק איזה פתרון מתאים למצב הפיננסי שלכם.