משכנתא לדירה שנייה נשמעת כמו עוד משכנתא, אבל הכללים שונים. הבנק מממן פחות, ההון העצמי שצריך גבוה יותר, והמיסוי משתנה. וההבדל הכי גדול נקבע לפי שאלה אחת: האם אתם שומרים את הדירה הקיימת, או מוכרים אותה.
במדריך הזה נסביר מה ההבדל בין דירה להשקעה לדירה חלופית, כמה מימון אפשר לקבל בכל מקרה, איך מממנים את ההון העצמי, ומה חשוב לבדוק לפני שחותמים. אם זו הפעם הראשונה שאתם לוקחים משכנתא, התחילו באיך לקחת משכנתא.
דירה להשקעה או דירה חלופית
ההגדרה של הדירה משפיעה כמעט על כל דבר בתהליך:
| דירה חלופית | דירה להשקעה | |
|---|---|---|
| מה קורה לדירה הקיימת | נמכרת תוך זמן שנקבע מראש | נשארת בבעלותכם |
| מימון מקסימלי מהבנק | עד 70% משווי הדירה | עד 50% משווי הדירה |
| מס רכישה | כמו דירה יחידה, בתנאים | גבוה יותר, לפי מדרגות של דירה נוספת |
| מה הבנק בודק במיוחד | לוח הזמנים של המכירה | יחס ההחזר על כל ההלוואות |
מי שמוכר וקונה יכול לבדוק גם גרירת משכנתא, שבה המשכנתא הקיימת עוברת לדירה החדשה במקום להיסגר.
כמה הון עצמי צריך
בדירה להשקעה צריך לפחות חצי משווי הדירה מהון עצמי, ועוד כסף למס רכישה, לשכר טרחה ולהוצאות. זה הסכום שעוצר את רוב האנשים, גם כשההכנסה מאפשרת החזר חודשי נוח.
איך מממנים את ההון העצמי
- חסכונות ופיקדונות: הדרך הפשוטה ביותר, בלי חוב נוסף.
- הלוואה כנגד הדירה הקיימת: משכנתא לכל מטרה או משכנתא מדרגה שנייה על הדירה שכבר בבעלותכם.
- מחזור והגדלה של המשכנתא הקיימת: לפעמים אפשר להגדיל אותה ולהשתמש בתוספת. ראו מחזור משכנתא.
- עזרה מהמשפחה: מתנה או הלוואה, שהבנק ירצה לראות מתועדת.
כל הלוואה כזו מוסיפה החזר חודשי. הבנק יחשב את יחס ההחזר על כל ההלוואות יחד, ולכן חשוב לבדוק את התמונה המלאה לפני שמתחייבים.
מה הבנק בודק
יחס החזר על שתי הדירות
הבנק מחבר את ההחזר של המשכנתא הקיימת, של ההלוואה להון העצמי ושל המשכנתא החדשה, ובודק אותם מול ההכנסה. איך מחשבים, הסברנו בכמה משכנתא אפשר לקבל.
שכירות צפויה
חלק מהבנקים מתחשבים בשכר הדירה הצפוי, אבל לרוב רק בחלק ממנו. התוכנית צריכה לעבוד גם בחודשים שבהם הדירה עומדת ריקה.
יציבות ההכנסה
בדירה שנייה הבנק מחפש מרווח ביטחון גדול יותר. עצמאים ימצאו את מה שחשוב להכין במשכנתא לעצמאים.
לפני שחותמים
- לבדוק את מס הרכישה המדויק לפי ההגדרה של הדירה, עם עורך דין.
- לחשב את ההחזר החודשי הכולל במחשבון ההחזר החודשי, על כל ההלוואות.
- להשאיר כרית ביטחון לחודשים בלי שוכר ולתיקונים.
- לבנות תמהיל שמתאים לתקופה שבה אתם מתכננים להחזיק בדירה.
- בדירה חלופית: לוודא שלוח הזמנים של המכירה מציאותי.
דוגמה
דוגמה להמחשה בלבד. רון ומיכל גרים בדירה שהמשכנתא עליה כמעט נגמרה, ורצו לקנות דירה להשכרה. החסכונות שלהם לא הספיקו לחצי מהמחיר. הם לקחו משכנתא לכל מטרה על הדירה הקיימת, ובעזרתה השלימו את ההון העצמי. לפני החתימה חישבו את ההחזר החודשי על שתי ההלוואות יחד, בלי להסתמך על השכירות, ווידאו שהם עומדים בו גם אם הדירה תהיה ריקה כמה חודשים.
מונחים כמו אחוז מימון, יחס החזר ומשכנתא לכל מטרה מוסברים במילון המונחים הפיננסיים.
שאלות נפוצות
כמה מימון אפשר לקבל על דירה שנייה?
בדירה להשקעה, כשיש כבר דירה ולא מוכרים אותה, הבנק יכול לממן עד 50% משווי הדירה החדשה. מי שקונה דירה חלופית ומתחייב למכור את הדירה הקיימת, יכול לקבל עד 70%. את השאר צריך להביא מהון עצמי.
אפשר להשתמש בדירה הקיימת כדי לממן את ההון העצמי?
כן, וזה נפוץ. לוקחים הלוואה כנגד הדירה הקיימת, למשל משכנתא לכל מטרה, ומשתמשים בכסף כהון עצמי לדירה החדשה. צריך לזכור שזה מוסיף החזר חודשי, והבנק יבדוק את יחס ההחזר על שתי ההלוואות יחד.
הבנק מתחשב בשכר הדירה הצפוי מהדירה החדשה?
לעיתים כן, אבל לא במלואו. בנקים נוטים להתחשב רק בחלק מהשכירות הצפויה, מתוך הנחה שיהיו חודשים בלי שוכר והוצאות תחזוקה. לכן לא כדאי לבנות את התוכנית על כך שהשכירות תכסה את כל ההחזר.
מה ההבדל בין דירה חלופית לדירה להשקעה?
בדירה חלופית קונים דירה חדשה ומוכרים את הקיימת תוך פרק זמן שנקבע מראש, ולכן אחוז המימון והמיסוי נוחים יותר. בדירה להשקעה שומרים את שתי הדירות. ההגדרה משפיעה גם על המשכנתא וגם על מס הרכישה, ולכן חשוב לבדוק אותה לפני החתימה.
מה יקר יותר בדירה שנייה חוץ מהמשכנתא?
בעיקר מס הרכישה, שבדירה נוספת גבוה בהרבה מאשר בדירה יחידה. בנוסף יש שכר טרחה, שמאות, ביטוחים והוצאות על הדירה עצמה. את כל אלה צריך לכלול בחישוב ההון העצמי.
איך המרכז הישראלי לפיננסים יכול לעזור?
אנחנו בודקים את כל התמונה: כמה מימון אפשר לקבל, איך לממן את ההון העצמי, ואיך ייראה ההחזר החודשי על שתי הדירות יחד. הבדיקה הראשונה ללא עלות, והתשלום הוא רק בהצלחה.
