שחרור שעבוד הוא השלב שכולם שוכחים. סיימתם לשלם משכנתא או הלוואה כנגד רכב, אבל הרישום שמראה שהנכס משועבד עדיין שם. כל עוד הוא לא הוסר, קשה למכור את הנכס, לקחת עליו הלוואה חדשה או להעביר אותו הלאה. הבשורה הטובה: התהליך עצמו לא מסובך, אם יודעים מה לעשות ובאיזה סדר.
במדריך הזה נסביר מה זה שעבוד, למה הוא לא יורד לבד, איך משחררים שעבוד מדירה ומרכב, ומה עושים כשרוצים למכור נכס שעדיין משועבד.
מה זה שעבוד ולמה הוא נשאר
כשלוקחים הלוואה כנגד נכס, הגוף המלווה רושם לטובתו זכות בנכס. בדירה זה נקרא משכנתא, ברכב או בנכסים אחרים זה נקרא משכון או שעבוד. הרישום הזה הוא מה שנותן לגוף המלווה ביטחון: אם ההלוואה לא תוחזר, הוא יכול לפעול לגביית החוב מהנכס.
הרישום לא מתבטל אוטומטית כשמסיימים לשלם. מבחינת הרישום, השעבוד קיים עד שמישהו מבקש להסיר אותו. לכן גם אחרי שההלוואה נסגרה, צריך לפעול כדי לנקות את הרישום.
שחרור שעבוד מדירה
שלב 1: אישור סילוק מהבנק
אחרי הפירעון המלא, מבקשים מהבנק אישור על סילוק ההלוואה ומסמך שבו הבנק מסכים לביטול המשכנתא. אם פורעים לפני הזמן, כדאי לבדוק מראש את עמלת הפירעון המוקדם.
שלב 2: בודקים איפה השעבוד רשום
דירה שרשומה בטאבו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין. דירה שעדיין לא נרשמה בטאבו, למשל בבניין חדש יחסית, רשומה לרוב אצל רשות מקרקעי ישראל או אצל החברה המשכנת. נסח טאבו או אישור זכויות יראו לכם בדיוק מה רשום ואיפה.
שלב 3: מגישים את הבקשה להסרה
מגישים את מסמך ההסכמה של הבנק לגוף שבו השעבוד רשום, לפי הנהלים שלו. בדרך כלל יש אגרה, והטיפול לוקח זמן מה. אחרי ההסרה, כדאי להוציא נסח עדכני ולוודא שהשעבוד באמת לא מופיע.
שחרור שעבוד מרכב
ברכב התהליך קצר יותר. אחרי שההלוואה כנגד הרכב נפרעת, הגוף המלווה נותן הסכמה לביטול השעבוד, וההסרה נעשית ברשם המשכונות. חשוב לוודא שהשעבוד הוסר לפני שמפרסמים את הרכב למכירה, כי קונה שבודק את הרכב יראה את השעבוד ולא ירצה להתקדם.
מכירת נכס שעדיין משועבד
לא חייבים לסיים לשלם לפני שמוכרים. ברוב עסקאות המכר, הכסף של הקונה משמש בין השאר כדי לסלק את ההלוואה של המוכר:
- המוכר מבקש מהבנק מכתב שמפרט את יתרת ההלוואה ואת התנאים לסילוק.
- הקונה מעביר חלק מהתשלום ישירות לבנק של המוכר, לפי המכתב.
- הבנק מאשר את הסילוק ומוסר את השעבוד.
- הקונה רושם את הזכויות על שמו, לפעמים יחד עם המשכנתא החדשה שלו.
את התהליך הזה מנהלים בדרך כלל עורכי הדין של שני הצדדים. מי שמוכר וקונה דירה אחרת יכול לבדוק גם גרירת משכנתא, שבה המשכנתא עוברת לדירה החדשה במקום להיסגר.
מתי שעבוד ישן עושה בעיות
- בבקשה למשכנתא או הלוואה חדשה: בנק חדש יראה את השעבוד הקודם, גם אם ההלוואה כבר נסגרה.
- במכירה: הקונה ועורך הדין שלו ידרשו לראות שהשעבוד יוסר.
- במחזור משכנתא: צריך לתאם את הסרת השעבוד הישן עם רישום החדש.
- בירושה או בהעברה במשפחה: שעבוד שלא הוסר מסבך את רישום הזכויות.
לכן כדאי לטפל בהסרה מיד אחרי הפירעון, ולא לחכות לרגע שבו צריך אותה.
ואם רוצים לשעבד שוב
לפעמים מסיימים הלוואה אחת וכבר צריכים חדשה, למשל משכנתא לכל מטרה או איחוד הלוואות כנגד נכס. במקרה כזה אפשר לתאם בין הסרת השעבוד הישן לרישום החדש, כך שהכל ייעשה במהלך אחד.
דוגמה
דוגמה להמחשה בלבד. חנה סיימה לשלם את המשכנתא לפני שלוש שנים, אבל לא טיפלה בהסרת השעבוד. כשהחליטה למכור את הדירה, עורך הדין של הקונה גילה בנסח שהמשכנתא עדיין רשומה. חנה פנתה לבנק, קיבלה את מסמך ההסכמה לביטול, והגישה אותו. העסקה התעכבה בכמה שבועות, וכל זה היה נחסך אילו טיפלה בזה מיד אחרי הפירעון.
שאלות נפוצות
מה זה שחרור שעבוד?
הסרה של הרישום שמראה שנכס או רכב משמשים בטוחה להלוואה. כל עוד השעבוד רשום, הגוף המלווה הוא בעל זכות בנכס, וקשה למכור אותו או לקחת עליו הלוואה אחרת. אחרי שההלוואה נפרעת, צריך לדאוג שהשעבוד יוסר גם ברישום.
האם השעבוד יורד אוטומטית כשמסיימים לשלם?
לא תמיד. סיום התשלומים לא מוחק את הרישום בעצמו. צריך לקבל מהגוף המלווה אישור על סילוק ההלוואה ומסמך הסכמה לביטול השעבוד, ולהגיש אותו לגוף שבו השעבוד רשום.
איפה רשום שעבוד על דירה?
זה תלוי ברישום הדירה. דירה שרשומה בטאבו נרשמת בלשכת רישום המקרקעין. דירה שעוד לא נרשמה בטאבו רשומה לרוב אצל רשות מקרקעי ישראל או אצל החברה המשכנת, ושם רשומה התחייבות לרישום משכנתא. ההסרה נעשית במקום שבו השעבוד נרשם.
איך משחררים שעבוד מרכב?
אחרי שההלוואה נפרעת, הגוף המלווה נותן הסכמה לביטול השעבוד, וההסרה נעשית ברשם המשכונות. כדאי לוודא שהשעבוד הוסר לפני שמנסים למכור את הרכב, כי קונה לא ירצה לקנות רכב משועבד.
אפשר למכור נכס משועבד?
כן, וזה קורה כל הזמן. ברוב העסקאות, חלק מהכסף של הקונה מועבר ישירות לבנק של המוכר כדי לסלק את ההלוואה, והשעבוד מוסר במסגרת העסקה. מי שקונה דירה אחרת יכול לפעמים גם לבצע גרירת משכנתא.
איך המרכז הישראלי לפיננסים יכול לעזור?
אם השעבוד מעכב מכירה, מחזור או הלוואה חדשה, אנחנו בודקים מה צריך לסגור ובאיזה סדר, ומלווים מול הגופים. המרכז הישראלי לפיננסים בודק את התיק ללא עלות בבדיקה הראשונה, והתשלום הוא רק בהצלחה.
