גרירת משכנתא היא העברה של המשכנתא הקיימת שלכם מהדירה שאתם מוכרים לדירה החדשה שאתם קונים. במקום לסלק את ההלוואה ולהתחיל מאפס, הבנק מעביר אותה לנכס החדש עם אותם מסלולים ואותן ריביות. כשיש לכם תנאים טובים מהעבר, זה יכול לחסוך הרבה כסף.
אבל גרירה לא תמיד משתלמת, והיא דורשת תכנון. במדריך הזה נסביר מתי היא כדאית, מה הבנק בודק, איך עובד התהליך, ומה עושים כשהדירה החדשה יקרה יותר או כשהמכירה והקנייה לא מסתנכרנות.
מה זה גרירת משכנתא
כשמוכרים דירה עם משכנתא, ברירת המחדל היא לסלק את המשכנתא מכספי המכירה. אם קונים דירה אחרת, לוקחים משכנתא חדשה בתנאים של היום. גרירה היא הדרך השלישית: המשכנתא לא נסגרת, אלא עוברת. הבנק מחליף את הבטוחה, הדירה הישנה יוצאת והדירה החדשה נכנסת, וההלוואה ממשיכה כמו שהיא.
בפועל, הבנק בוחן את העסקה החדשה כמעט כמו בקשה למשכנתא: הוא בודק את שווי הדירה החדשה, את יכולת ההחזר שלכם ואת היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס.
מתי גרירה משתלמת
- יש לכם מסלולים בריבית נמוכה: אם לקחתם משכנתא בתקופה של ריביות נמוכות, הגרירה שומרת עליהן.
- סילוק מוקדם יעלה הרבה: סילוק של מסלולים מסוימים לפני הזמן כרוך בעמלת פירעון מוקדם. גרירה יכולה לחסוך אותה.
- נשארים עם סכום דומה: כשהדירה החדשה דומה במחיר לישנה, הגרירה פשוטה יחסית.
מתי עדיף לא לגרור
- הריביות היום נמוכות מאלה שיש לכם: אז עדיף לסלק ולקחת משכנתא חדשה, או לבחון מחזור משכנתא.
- רוצים לעבור בנק: גרירה נעשית בדרך כלל באותו בנק בלבד.
- רוצים לשנות את מבנה המשכנתא: אם התמהיל הקיים כבר לא מתאים לכם, אולי עדיף להתחיל מחדש.
- המצב הכלכלי השתנה: אם ההכנסה ירדה, הבנק עלול לא לאשר את הגרירה באותו היקף.
גרירה, מחזור או משכנתא חדשה
| גרירת משכנתא | מחזור משכנתא | משכנתא חדשה | |
|---|---|---|---|
| מה קורה למשכנתא הקיימת | עוברת לדירה החדשה | מוחלפת בהלוואה חדשה | נסגרת מכספי המכירה |
| הריבית | נשארת כמו שהיא | לפי התנאים של היום | לפי התנאים של היום |
| עמלת פירעון מוקדם | בדרך כלל נחסכת | עשויה לחול | עשויה לחול |
| בנק | אותו בנק | אותו בנק או אחר | כל בנק |
| מתאים כש… | יש תנאים טובים מהעבר | הריביות ירדו או התמהיל לא מתאים | אין משכנתא קיימת או שלא משתלם לשמור עליה |
מה הבנק בודק
שווי הדירה החדשה
הבנק ישלח שמאי לדירה החדשה. השווי שנקבע משפיע על הסכום שאפשר לגרור, כי הבנק בודק שוב את היחס בין יתרת ההלוואה לשווי הנכס. מה המשמעות של היחס הזה, הסברנו במאמר על אחוז מימון במשכנתא.
יכולת ההחזר
גם אם ההחזר החודשי לא משתנה, הבנק יבדוק שוב את ההכנסות ואת ההתחייבויות. אם מוסיפים הלוואה על ההפרש, ההחזר יעלה, והבנק יבדוק שאתם עומדים בו. כדי להבין מה הבנק צפוי לאשר, כדאי לקרוא איך אדע כמה אני שווה בבנק.
לוח הזמנים
הבנקים מגדירים חלון זמן שבו צריך להשלים את המעבר בין הדירות. החלון משתנה מבנק לבנק, ולכן חשוב לבדוק אותו לפני שחותמים על חוזה מכירה או קנייה.
איך עובד התהליך
- בודקים מראש: מבררים עם הבנק אם המשכנתא שלכם ניתנת לגרירה, מה חלון הזמן ומה התנאים.
- מתאמים את החוזים: מתכננים את מועדי המכירה והקנייה כך שייכנסו בחלון.
- שמאות והגשה: שמאי מעריך את הדירה החדשה, ומגישים לבנק את המסמכים.
- אישור והחלפת בטוחות: הבנק מאשר, רושם שעבוד על הדירה החדשה ומשחרר את הישנה.
- הלוואה משלימה, אם צריך: אם יש פער בין הסכומים, מוסיפים מסלולים חדשים.
כשהמכירה והקנייה לא מסתנכרנות
זה המקום שבו רוב הבעיות קורות. אם קונים לפני שמוכרים, צריך כסף לתשלומים הראשונים על הדירה החדשה, עוד לפני שהגיע כסף מהמכירה. אם מוכרים לפני שקונים, הכסף מהמכירה עלול להיכנס לפני שהדירה החדשה מוכנה, והבנק עלול לבקש לסלק את המשכנתא.
יש כמה דרכים לגשר על הפער, למשל הלוואת גישור קצרה או משכנתא לכל מטרה על הדירה הקיימת. במקרים מסוימים גם משכנתא חוץ בנקאית לתקופה קצרה יכולה לעזור. כל פתרון כזה עולה כסף, ולכן הכי טוב לתכנן את לוח הזמנים כך שלא יהיה צורך בו.
דוגמה
דוגמה להמחשה בלבד. מיכל ועידו מוכרים דירת שלושה חדרים וקונים דירת חמישה חדרים באותה עיר. על הדירה הישנה יש להם משכנתא שלקחו לפני כמה שנים, עם מסלולים בריבית נמוכה מזו שמוצעת היום. הם גוררים את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה, ומוסיפים הלוואה חדשה על ההפרש במחיר. כך הם שומרים על הריבית הנמוכה בחלק הגדול של ההלוואה, וחוסכים את עמלת הפירעון המוקדם.
אם הריביות היום היו נמוכות יותר מאלה שיש להם, ההחלטה הייתה הפוכה: לסלק את המשכנתא הישנה ולקחת משכנתא חדשה לכל הסכום.
מה לבדוק לפני שמחליטים
- מה הריביות במסלולים הקיימים, מול מה שמציעים היום.
- כמה תעלה עמלת הפירעון המוקדם אם לא גוררים.
- מה חלון הזמן של הבנק לגרירה.
- האם הבנק יאשר את הסכום על בסיס שווי הדירה החדשה.
- איך ייראה ההחזר החודשי אחרי הוספת הלוואה משלימה.
ההחלטה בין גרירה למחזור לא תמיד ברורה, והיא תלויה במספרים של כל משפחה. הבנק עצמו בודק את הבקשה לפי אותם שיקולים שתיארנו באיך הבנק מחליט אם לאשר הלוואה.
טעויות נפוצות
- לחתום על מכירה לפני שבודקים עם הבנק: אחרי החתימה כבר קשה לשנות מועדים.
- להניח שהגרירה אוטומטית: הבנק צריך לאשר אותה, והוא בודק את העסקה החדשה מחדש.
- להסתכל רק על הריבית: צריך לחשב גם את העלות של ההלוואה המשלימה ואת ההחזר החודשי הכולל.
- לשכוח את העמלות: שמאות, רישום שעבוד והוצאות משפטיות קיימות גם בגרירה.
שאלות נפוצות
מה זה גרירת משכנתא?
העברה של משכנתא קיימת מהדירה שאתם מוכרים לדירה החדשה שאתם קונים. במקום לסלק את המשכנתא ולקחת חדשה, הבנק מעביר את ההלוואה, על המסלולים והריביות שלה, לבטוחה החדשה.
מתי גרירת משכנתא משתלמת?
בעיקר כשיש לכם מסלולים בריבית נמוכה מהריבית שתקבלו היום, או כשסילוק מוקדם של המשכנתא כרוך בעמלה גבוהה. במקרים כאלה הגרירה שומרת על התנאים הטובים וחוסכת את העמלה.
אפשר לגרור משכנתא לבנק אחר?
בדרך כלל לא. הגרירה נעשית באותו בנק שבו המשכנתא נמצאת היום. אם רוצים לעבור לבנק אחר, זה כבר מחזור משכנתא, עם כל מה שכרוך בו.
מה קורה אם הדירה החדשה יקרה יותר?
גוררים את המשכנתא הקיימת ומוסיפים לה הלוואה חדשה על ההפרש. החלק החדש יקבל את הריביות של היום, כך שבפועל תהיה לכם משכנתא משולבת של מסלולים ישנים וחדשים.
כמה זמן יש בין המכירה לקנייה?
הבנקים קובעים חלון זמן שבו אפשר לבצע את הגרירה, והוא משתנה מבנק לבנק. חשוב לבדוק אותו מראש, לפני שחותמים על מכירה או קנייה, כדי לא להגיע למצב שהדירה הישנה נמכרה והחדשה עדיין לא מוכנה.
איך המרכז הישראלי לפיננסים יכול לעזור?
אנחנו בודקים אם הגרירה באמת משתלמת לעומת מחזור או משכנתא חדשה, מתכננים את לוח הזמנים בין המכירה לקנייה ומלווים מול הבנק. המרכז הישראלי לפיננסים בודק את התיק ללא עלות בבדיקה הראשונה, והתשלום הוא רק בהצלחה.
