משכנתא חוץ בנקאית היא הלוואה כנגד נכס מגוף שאינו בנק. היא יכולה לפתור מצב שבו הבנק סירב, או מצב שבו צריך כסף מהר יותר ממה שהבנק מסוגל לתת. מצד שני, היא בדרך כלל יקרה יותר, ולכן נכון להשתמש בה כפתרון לתקופה מוגדרת ועם תוכנית ברורה לחזור לבנק.
במדריך הזה נסביר מתי היא מתאימה, איך היא שונה ממשכנתא בבנק, כמה היא עולה ביחס, ממה צריך להיזהר, ואיך עוברים ממנה בהמשך למשכנתא בנקאית רגילה. אם הגעתם לכאן אחרי סירוב, כדאי לקרוא גם את המדריך למסורבי משכנתא, כי לפעמים יש עוד דרך לקבל אישור בבנק.
מה זה משכנתא חוץ בנקאית
כמו בבנק, גם כאן הנכס משועבד לטובת הגוף המממן ומשמש בטוחה להלוואה. ההבדל הוא במי שנותן את הכסף ובכללים שלפיהם הוא עובד. בישראל פועלים בתחום חברות אשראי בעלות רישיון מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, ולצידן גופים מוסדיים כמו חברות ביטוח.
הבנקים כפופים להוראות של בנק ישראל לגבי משכנתאות, למשל לגבי שיעור המימון ויחס ההחזר. לגופים החוץ בנקאיים יש מדיניות משלהם, ולכן הם גמישים יותר בחלק מהמקרים. הגמישות הזו היא הסיבה שהם מצליחים לעזור למי שהבנק דחה, והיא גם הסיבה שהמחיר גבוה יותר.
מתי היא מתאימה
- אחרי סירוב בבנק: בגלל דירוג אשראי נמוך, פיגורים מהעבר או חשבון שהתנהל בקושי.
- הכנסה שקשה להוכיח: עצמאים בשנים הראשונות, או מי שההכנסה שלו לא יציבה מחודש לחודש.
- צורך בזמן קצר: למשל כדי לסגור חובות שהולכים ומתייקרים, או כדי להשלים עסקה שהבנק לא מספיק לאשר בזמן.
- גישור: כשמחכים למכירת נכס, לירושה או לכסף שאמור להגיע, וצריך מימון לתקופת הביניים.
המכנה המשותף: יש נכס עם הון בתוכו, ויש סיבה ברורה למה הבנק לא מתאים כרגע. אם אין יכולת החזר, משכנתא חוץ בנקאית לא פותרת את הבעיה. היא רק שמה את הנכס בסיכון.
בנק או גוף חוץ בנקאי: מה ההבדל
| משכנתא בבנק | משכנתא חוץ בנקאית | |
|---|---|---|
| מי נותן | בנק | חברת אשראי בעלת רישיון או גוף מוסדי |
| כללי האישור | הוראות בנק ישראל ומדיניות הבנק | מדיניות הגוף, לרוב גמישה יותר |
| ריבית | נמוכה יחסית | גבוהה יותר |
| תקופה | ארוכה, לרוב עשרות שנים | לרוב קצרה יותר |
| מבנה ההחזר | בדרך כלל תשלום חודשי של קרן וריבית | לפעמים ריבית בלבד והחזר הקרן בסוף התקופה |
| מהירות | תלויה בתהליך הבנקאי | לרוב מהירה יותר |
| למי מתאים | מי שעומד בתנאי הבנק | מי שהבנק לא אישר, לתקופה מוגדרת |
איך נראה התהליך
התהליך דומה במבנה שלו למשכנתא בבנק, אבל לרוב קצר יותר:
- בדיקה ראשונית: הגוף בודק את הנכס, את סכום ההלוואה המבוקש ואת יכולת ההחזר.
- שמאות: שמאי מעריך את שווי הנכס. ההערכה הזו קובעת כמה אפשר לקבל.
- הצעה ואישור: הגוף מציג תנאים: ריבית, תקופה, מבנה החזר ועמלות.
- חתימה ורישום: חותמים על ההסכם, נרשם שעבוד על הנכס לטובת הגוף, והכסף מועבר.
בגלל שהגופים האלה עובדים לפי מדיניות פנימית ולא לפי התהליך הבנקאי, ההחלטה יכולה להתקבל מהר יותר. אבל מהירות היא לא סיבה לדלג על בדיקה. כדאי לקבל לפחות שתי הצעות ולהשוות ביניהן.
כמה אפשר לקבל
הסכום נגזר בעיקר משווי הנכס ומיכולת ההחזר. גופים חוץ בנקאיים נוטים להיות זהירים בשיעור המימון, כי הנכס הוא הבטוחה העיקרית שלהם. ככל שיש יותר הון בנכס, יש יותר גמישות בתנאים. ככל ששיעור המימון גבוה יותר, הריבית בדרך כלל עולה.
לכן לפעמים עדיף לקחת סכום קטן יותר שפותר את הבעיה המיידית, כמו סגירת החובות היקרים, ולא את המקסימום שהגוף מוכן לתת. סכום מדויק שומר על הנכס ומקל על המעבר לבנק בהמשך.
כמה זה עולה בפועל
מחיר של משכנתא חוץ בנקאית לא נמדד רק בריבית. כדי להבין כמה היא באמת תעלה, צריך לחבר את כל הרכיבים:
- הריבית: גבוהה מזו של הבנק, ומשתנה לפי הסיכון, שיעור המימון והתקופה.
- עמלות: עמלת פתיחת תיק, שמאות, הוצאות משפטיות ורישום השעבוד.
- מבנה ההחזר: בהלוואה שבה משלמים רק ריבית לאורך התקופה, הקרן כולה נשארת לתשלום בסוף. צריך לדעת מראש מאיפה הכסף הזה יגיע.
- פירעון מוקדם: אם התוכנית היא לעבור לבנק אחרי תקופה, חשוב לבדוק כמה יעלה לסגור את ההלוואה לפני הזמן.
הדרך הנכונה להשוות היא לפי העלות הכוללת לאורך כל התקופה שבה אתם מתכננים להחזיק בהלוואה, ולא לפי ההחזר החודשי. החזר חודשי נמוך יכול להסתיר תשלום גדול מאוד בסוף.
דוגמה: מתי זה עובד ומתי לא
דוגמה להמחשה בלבד. רונית ואבי בעלים של דירה בלי משכנתא. לפני שנתיים העסק של אבי נקלע לקשיים, היו כמה פיגורים, והדירוג נפגע. היום העסק התייצב, אבל הבנק עדיין מסרב. בינתיים הם משלמים כמה הלוואות יקרות בהחזר חודשי גבוה. משכנתא חוץ בנקאית לתקופה קצרה יכולה לסגור את ההלוואות האלה ולהוריד את ההחזר. אחרי תקופה של תשלומים תקינים הם חוזרים לבנק עם תמונה נקייה ומבצעים מחזור.
לעומתם, דני רוצה משכנתא חוץ בנקאית כי ההכנסה שלו לא מספיקה כדי לעמוד בהחזר שהבנק מחשב. כאן הבעיה היא לא הבנק אלא יכולת ההחזר. הלוואה יקרה יותר רק תגדיל את הלחץ, והנכס יהיה בסיכון. במקרה כזה צריך קודם לבנות תקציב שעובד, ורק אחר כך לחפש מימון.
מה צריך להכין
- מסמכי הנכס: נסח טאבו או אישור זכויות, ושמאות אם כבר יש.
- אישורי הכנסה: תלושי שכר, או דוחות שנתיים ושומה לעצמאים.
- תדפיסי חשבון מהחודשים האחרונים.
- פירוט מלא של החובות וההלוואות הקיימות.
- הסבר קצר על מטרת ההלוואה ועל התוכנית להחזיר אותה או לעבור לבנק.
גם בגוף חוץ בנקאי תיק מסודר מקצר את התהליך ומשפר את התנאים. הגוף רוצה לראות שאתם יודעים לאן הכסף הולך ואיך הוא יחזור.
שאלות לשאול לפני שחותמים
- מה הריבית, והאם היא קבועה או משתנה?
- מה כל העמלות, כולל פתיחת תיק, שמאות והוצאות משפטיות?
- האם משלמים קרן וריבית כל חודש, או רק ריבית והקרן בסוף?
- כמה עולה פירעון מוקדם, ומאיזה שלב אפשר לבצע אותו בלי קנס?
- מה קורה אם יש פיגור בתשלום?
- מה מספר הרישיון של הגוף, ואיפה אפשר לראות אותו?
האם משכנתא חוץ בנקאית פוגעת בדירוג האשראי
ההלוואה עצמה מדווחת כמו כל אשראי אחר. מה שמשפיע על הדירוג הוא בעיקר איך משלמים אותה. תשלומים בזמן לאורך תקופה דווקא עוזרים לבנות מחדש היסטוריה חיובית, וזה בדיוק מה שהבנק יחפש כשתגישו בקשה למחזור. פיגורים, לעומת זאת, יפגעו בדירוג ויקשו על היציאה.
ממה להיזהר
- גוף בלי רישיון: בודקים במאגר בעלי הרישיונות של רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון. גוף שלא מופיע שם הוא סימן עצירה.
- דמי טיפול מראש: גוף שמבקש כסף לפני שההלוואה אושרה ונחתמה, מחייב בדיקה זהירה מאוד.
- הסכם שלא מבינים: ריבית, עמלות, מה קורה בפיגור ומה קורה בפירעון מוקדם. כל אלה צריכים להיות כתובים וברורים.
- שיעור מימון גבוה מדי: ככל שלוקחים יותר כסף ביחס לשווי הנכס, הסיכון גדל והמחיר עולה. כדאי להבין מה זה אחוז מימון במשכנתא לפני שמחליטים על הסכום.
- אין תוכנית יציאה: בלי תוכנית ברורה איך ומתי עוברים לבנק, ההלוואה היקרה עלולה להימשך יותר ממה שתכננתם.
תוכנית היציאה: איך חוזרים לבנק
ברוב המקרים משכנתא חוץ בנקאית היא גשר ולא יעד. את תוכנית היציאה כדאי לבנות כבר ביום הראשון:
משתמשים בתקופה כדי לשקם את הדירוג
תשלומים בזמן, חשבון מסודר ובלי חובות חדשים. אחרי תקופה של התנהלות תקינה התמונה בעיני הבנק משתנה. מה בדיוק משפיע על הדירוג הסברנו במאמר מה משפיע על דירוג האשראי שלכם.
מבינים מה הבנק יבדוק
הבנק יסתכל על ההכנסה, על ההתחייבויות, על נתוני האשראי ועל ההתנהלות בחשבון. כדאי להכיר את השיקולים האלה מראש, ולכן כתבנו מדריך מלא על איך הבנק מחליט אם לאשר הלוואה.
מבצעים מחזור בזמן הנכון
כשהתיק מוכן, מגישים לבנק בקשה למשכנתא שתפרע את ההלוואה החוץ בנקאית. זה בעצם מחזור משכנתא, והוא יכול להוריד משמעותית את הריבית ואת ההחזר החודשי.
ומה אם יש לכם כבר נכס בלי משכנתא
אם יש לכם נכס ואתם צריכים כסף למטרה אחרת, למשל לסגירת חובות, כדאי לבדוק קודם משכנתא לכל מטרה בבנק. אם המטרה היא לסדר כמה הלוואות יקרות, יש גם אפשרות של איחוד הלוואות כנגד נכס. רק אם הבנק לא מתאים, עוברים לבחון גופים חוץ בנקאיים.
שאלות נפוצות
מה זה משכנתא חוץ בנקאית?
הלוואה כנגד נכס שניתנת על ידי גוף שאינו בנק, למשל חברת אשראי בעלת רישיון או גוף מוסדי. הנכס משמש בטוחה, כמו במשכנתא בבנק, אבל תנאי החיתום, הריבית ומבנה ההחזר נקבעים לפי המדיניות של הגוף עצמו.
האם משכנתא חוץ בנקאית יקרה יותר?
בדרך כלל כן. הגופים האלה לוקחים על עצמם לקוחות שהבנק לא אישר או מקרים מורכבים יותר, ולכן הריבית והעמלות גבוהות יותר. בגלל זה היא מתאימה בעיקר כפתרון לתקופה מוגדרת, עם תוכנית ברורה לעבור בהמשך למשכנתא בנקאית.
למי משכנתא חוץ בנקאית מתאימה?
למי שיש לו נכס עם הון משמעותי בתוכו, והבנק סירב לו בגלל דירוג אשראי, הכנסה שקשה להוכיח או לוח זמנים שהבנק לא עומד בו. היא פחות מתאימה למי שאין לו יכולת החזר ברורה, כי הנכס עצמו בסיכון.
איך יודעים שהגוף אמין?
בודקים שיש לו רישיון בתוקף מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון, אפשר לבדוק את זה במאגר בעלי הרישיונות באתר הרשות. גם קוראים את ההסכם עד הסוף, ושואלים מראש על כל העמלות ועל התנאים לפירעון מוקדם.
אפשר לעבור ממשכנתא חוץ בנקאית למשכנתא בבנק?
כן, וזה בדיוק המסלול הנכון ברוב המקרים. אחרי תקופה של התנהלות תקינה ושיפור בדירוג האשראי, אפשר לבצע מחזור למשכנתא בנקאית בריבית נמוכה יותר. כדאי לבדוק מראש כמה יעלה לפרוע את ההלוואה החוץ בנקאית לפני הזמן.
איך המרכז הישראלי לפיננסים יכול לעזור?
אנחנו בודקים קודם אם יש דרך לקבל משכנתא בבנק, ורק אם לא, משווים בין גופים חוץ בנקאיים מפוקחים ובונים תוכנית יציאה לבנק. המרכז הישראלי לפיננסים בודק את התיק ללא עלות בבדיקה הראשונה, והתשלום הוא רק בהצלחה.
